中泰国际-新股报告：烨星集团控股有限公司（1941.HK）-200228

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　　公司简介
　　烨星集团是一家物业管理服务供应商，向中国住宅及非住宅物业提供全面的物业管理及相关服务。根据灼识咨询报告，按照2018年管理的总建筑面积计，公司于北京物业管理市场排名第21；于北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九，市场份额约为0.7%。公司遍及京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省的八个城市提供物业管理服务，管理的总收益建筑面积约为490万平方米，包括21项住宅物业（总共超过3.9万个单位）及15项非住宅物业，合约储备建筑面积约322万平方米，未来将管理14个物业项目。
　　中泰观点
　　中国物管行业未来发展可观，公司背靠鸿坤集团未来增长稳步提升：根据灼识咨询报告，中国在管物业的总建筑面积预期将由2018年的217亿平方米增加至2023年的345亿平方米，复合年增长率为9.7%。公司背靠的鸿坤伟业（鸿坤集团的成员公司）是京津冀地区的物业开发商龙头，且从2013年起连续七年入选中国房地产开发企业100强。
　　经营业绩方面：2016至2018财年及截止2019年9月30日，公司营业收入分别为人民币1.2亿元、1.9亿元、2.5亿元及1.8亿元，公司大部分的物业管理服务收益来自管理母公司鸿坤集团开发的物业，其中来自住宅物业的收入分别占总收益68.9%、64.1%、60.4%及60.2%；毛利率分别为32.7%、35.4%、32.5%及37.6%；劳工成本分别占服务成本约41.6%、46.2%、46.6%及40.8%；净利率分别为15.1%、18.6%、14.8%及11.8%。
　　估值方面：按全球公开发售后的4亿股本计算，公司市值为5.28-6.32亿港元，低于港股同业平均水平。18年公司市盈率约为12.9-15.5倍，低于行业平均水平；市净率约为3.07-3.22倍，低于行业平均。盈利能力方面，18年的ROE、ROA分别为42.5%和14.3%，处于行业平均。公司引入恒基地产（12 HK）李家杰博士全资拥有的投资控股公司Successful Lotus作为基石投资者，认购约2,100万港元。保荐人近2年共计6个项目，5涨1跌。我们统计2019年共计9只物管类新股上市，仅有一只估值过高的时代邻里（9928 HK）首日破发。我们认为虽然公司体量较小，但估值处于合理区间，给予其66分，评级为“申购”。
　　风险提示：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）业务主要集中京津冀地区