农银国际-中国房地产行业月度销售数据：受新冠肺炎疫情影响，一月份销售额同比下跌8%-200226

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　　由于开发商的售楼处因新冠肺炎疫情而关闭，一月份合同销售额平均同比下跌8%
　　无锡、天津、西安、南昌和南京等地先后推出不同支持措施以扶持房地产企业
　　我们认为大规模取消限购不太可能，因有可能导致资产泡沫
　　我们认为时代中国(1233 HK)和中国奥园(3883 HK)等防守性较强，因其项目集中度高而湖北项目占比小
　　主要开发商的1月合同销售同比下降8%。主要上市开发商的1月合同销售额平均同比下降8%；销售面积和均价亦各同比下降4%。开发商的售楼处自春节（1月25日）起，因应新冠肺炎疫情而关闭，1月份销售看似好于预期。可是，我们认为较慢的销售跌幅可能是由于一些开发商把一些新项目的推出时间，从12月延后至1月。12月份主要开发商的销售额只同比增长1%，比去年9-11月份25-34%的同比增幅明显降低。根据过去数据，一些开发商在完成全年目标后，或刻意把新项目延后至1月，为免基数过高，为下一年销售增长带来压力。我们相信新冠肺炎疫情将在2月全面反映。此外，不少开发商已开拓网上卖房平台，但其成效有待验证。纵使最近中国恒大（3333）网上推出75折优惠价格预订买房3日后被买家累计认购47,500套，总值580亿元人民币，但在价格和退房政策方面提供不少优惠才能获得如此成绩。买家只需支付5000元人民币就能享受75折价格优惠，并且在正式签约后至入住前无理由退房。
　　各种扶持政策缓解现金流压力。1月份以来，由于疫情突发，为了减少人员聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暂停开放售楼处，房企销售业绩将在短期内明显受压。未来数月可能销售大幅下降，开发商或面临资金链断裂。事实上，开发商海外发债成本已录得一定上升。以禹洲地产为例，其2月发行的4亿美元5年期海外债，比1月发行的6.45亿美元六年期债，票据利息上升0.325百份点至7.7%。为免房地产企业爆破，近日多个城市，如无锡、天津、西安、南昌和南京等地，已先后出台利好政策，例如延迟缴纳税款和土地金、允许项目竣工日期顺延和鼓励银行贷款等，以舒缓房企资金压力，力度为近年少见。
　　大规模取消限购未别实现。可是，最近出台的楼市利好政策主要针对税项、土地和融资等支出相关政策，以增加投资性需求来刺激销售等手段并未出现，坚持“房住不炒”的定位将维持不变。限购政策若获得松绑，或带来极大资产泡沫，而且令资金不能导向实体经济，有碍经济在疫情过后从回平稳发展。事实上，中国恒大网上预订买房反应热烈亦反映过去严厉实施限购后，房地产市场已经累积大量投资性需求。
　　偏爱物业管理；大湾区开发商更具防守性。我们预计未来几个月开发商的合同销售额将大幅下降，这可能对该行业的股价表现造成压力。我们认为大湾区开发商如时代中国(1233 HK)和中国奥园(3883 HK)更具防守性，因其项目比较集中(大湾区分别占总土地储备62.6%和18.8%)而湖北项目偏少(分别占总土地储备0%和1.5%)。我们建议投资者转为投资物业管理板块，因为其管理费收入稳定，现金充裕，受到冠状病毒爆发的影响较小。物管板块股价过去一月平均上升13.1%，明显跑赢开发商近1.6%跌幅。
　　风险因素：1）在需求萎缩的情况下，开发商或展开价格战以赢得市场份额；2）由于合约销售放缓，偿还信贷能力或下降导致财务成本上升；3）新冠肺炎疫情持续，而中国经济亦在疫情好转后复苏缓慢。