华创证券-万科A-000002-2020年2月销售数据点评：销售暂降，拿地谨慎-200304

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　　事件：
　　万科公布公司2月销售数据，2月公司实现签约金额280.3亿元，同比下降35.1%；实现签约面积173.2万平方米，同比下降29.8%。1-2月，公司累计实现签约金额829.4亿元，同比下降9.9%；实现累计签约面积506.7万平方米，同比下降10.2%；1-2月，公司新增建面105.2万平方米，同比下降79.2%；总地价64.1亿元，同比下降76.4%。
　　点评：
　　2月销售280亿元、同比-35%，预计全年销售平稳
　　2月公司实现签约金额280.3亿元，环比下降49%、同比下降35.1%，降幅在主流房企中属较低；实现签约面积173.2万平方米，环比下降48.1%、同比下降29.8%；销售均价16,184元/平，环比下降1.7%、同比下降7.6%。1-2月公司实现签约金额829.4亿元，同比下降9.9%，较1月降低22.3pct；累计实现签约面积506.7万平方米，同比下降10.2%；累计销售均价16,369元/平方米，同比增长0.3%。我们认为，近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续；但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控。此外，在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下，预计公司2020年的销售或将平稳增长。
　　2月拿地26亿元、拿地谨慎，拿地额/销售额为9%
　　2月公司在土地市场获取江门和武汉的2个项目。2月公司新增建面35.5万平方米，环比下降49.1%、同比下降83%；对应总地价25.9亿元，环比下降32.4%、同比下降81.8%；拿地金额占比销售金额达9.2%，较上年37.3%下降28pct；平均楼面价7,282元/平米，环比增长32.8%、同比增长7.3%，拿地均价占比当月销售均价45%，较上年37.8%提升7.2pct。1-2月，公司共新增规划面积105.2万平方米，同比下降79.2%；对应总地价64.1亿元，同比下降76.4%，拿地额占比销售额达7.7%，较上年37.3%下降29.5pct；拿地面积占比销售面积为20.8%，较上年的99%下降77.9pct；平均楼面价6,090元/平米，同比增长13.3%，拿地均价占比当年销售均价37.2%。按销售均价1.64万元/平估算公司1-2月累计新增货值173亿元，低于同期销售金额829亿元，由于疫情影响拿地仍较谨慎。
　　投资建议：销售暂降，拿地谨慎，维持“强推”评级
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧