兴业证券-物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔-200306

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　　投资要点
　　机构物业市场空间大，渗透率提升是大趋势。机构物业存量面积约260亿平方米，估算收入规模达到万亿的规模，增值服务收入增值潜力很大。当前，国内机构物业的渗透率仅为13%，尚处于行业发展早期，机构物业渗透率提升是未来大趋势。因综合增值服务能够使业主更集中精力从事核心业务，减少运营成本、降低运营风险，更好地支持其企业战略，实现更高战略目标。
　　机构物业业态丰富，细分赛道发展空间广阔。
　　商业写字楼：国内物业公司凭借母公司附能、低成本运营等核心优势，助推市占率的提升。在商业写字楼空置率逐年提升，对物业费的成本管控提高的背景下，国内物业也有较大的发展空间。
　　产业园区：机构物业切入专业外包市场，服务范围由单一转向全面。近几年，龙头机构物业公司切入专业化外包市场的趋势非常显著，服务范围扩展至设施、设备系统运营维护等领域。专业外包服务成本优势显著，市场空间广阔。
　　公共物业：助力物管企业从“传统物业服务企业”转为“综合服务提供商”，“政府+企业”合作模式将得到广泛运用。
　　目前A股上市的机构物业公司共有三家。
　　招商积余：定位央企物管旗舰，旗下招商物业与中航物业均为头部物管公司，强强联合后，在管面积14926万平米，机构物管营收占比估算约70%，近两年复合增速约22%。
　　南都物业：起步于华东地区，在管面积6001.59万平米，机构物管营收占比估算约50%，近两年复合增速约23%，商办物业特点鲜明，目前已承担银泰商业物业以及阿里巴巴园区物业管理服务，预计未来在商办领域持续发力。
　　新大正：起步于西南地区，在管面积5838万平米，机构物管营收占比87%，近两年复合增速22%，公共机构、学校、机场物业管理特点鲜明，这些行业也是公司未来重点拓展领域。
　　投资建议：机构物业存量市场空间大，渗透率提升是大趋势。业态丰富，各细分赛道的空间广阔，国内机构物业公司有足够的施展空间，持续推荐物管行业龙头公司招商积余。
　　风险提示：人工成本上升过快。