中泰证券-房地产行业周报：一二手房成交环比继续改善，同比降幅持续收窄-200307

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速45.46%，同比增速-39.98%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积230.53万方，环比增速45.46%，同比增速-39.98%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为23.63%，35.04%，88.21%；同比增速分别为-54.79%，-26.33%，-50.80%。
　　二手房：成交环比增速57.82%，同比增速-31.43%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积69.16万方，环比增速57.82%，同比增速-31.43%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为26.82%，94.67%，14.10%；同比增速分别为-24.83%，-29.94%，-59.09%。
　　库存：可售面积环比增速-0.98%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5710.11万方，环比增速-0.98%，去化周期37.79周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.10%，-2.19%，-1.19%。一线、二线、三线去化周期分别为53.96周，27.27周，34.43周。
　　投资建议：市场方面，随着疫情边际好转，市场陆续复工，成交量较上周继续回升（一手房环比+45.46%；二手房环比+57.82%），同比降幅持续收窄，但离完全恢复正常成交节奏尚待时日。从近期多地持续推出涉房优惠政策看，房企承担的压力有所减轻；同时，房企在疫情期间开通线上购房通道，部分地区相关部门也开通房地产开发线上审批流程，一定程度上减轻房企经营压力。
　　政策方面，多地继续推出涉房优惠政策。继上周常州、上海、东莞、北京在内的多个省市，推出从缓缴公积金、加强新建商品房售价管控以及对独立租户租期放宽政策后，本周九江、广州等地，分别出台一年以内贷款可展期、凭商业银行现金保函申请划拨商品房预售款专用账户资金等相关政策对房企予以支持。目前政策层面对供给端的支持体现的较为充足，但还未涉及对需求端的刺激。随着疫情逐渐得到控制，预计有关“限购、限售、限贷、限价”等核心调控政策，有望以因城施策式地出现放松（上周部分地区需求端出台放松政策后又撤回，我们认为这正是因城施策不断尝试调整的一个开始）。
　　资金面：财政部办公厅发布关于加快拨付贴息资金，强化疫情防控重点保障企业资金支持的补充通知。通知要求，要加快贴息资金拨付进度，地方各级财政部门应与本级人民银行分支机构、贷款银行加强沟通，实时掌握优惠贷款发放进度，主动上门对接服务，宣传贴息政策，可采取“先拨后结”方式，先行安排贴息资金，及时拨付至符合条件的企业，全力支持相关企业扩大产能。在疫情防控进入攻坚期且前景尚不明朗之时，该项举措旨在全力支持全产业复苏，对于地产业而言，将是一项间接利好。
　　基本面：疫情影响短期销售，但不改长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：短期看，地产板块在政策宽松的驱动下，估值有望持续修复；长期看，地产股投资回报来自于业绩的增长，当前时点重点房企的估值在底部徘徊，且中枢较为稳定，而业绩又由先前的销售锁定。保守估计，若当前估值作为基准维持不变，未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。推荐价值龙头：万科A、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团；物业服务板块建议关注：保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期，房地产复工不及预期。