华创证券-房地产行业周报：推盘成交低位恢复中，政策支持先供给后需求-200308

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/2/29-20/3/6）主流45城一手房成交324万平米，环比+30%；其中，一二线环比+25%、三四线环比+49%；3月截至上周一手房月成交同比-36%，较2月提升33pct，其中一二线同比-34%、三四线同比-43%，分别较2月+30pct和+37pct。上周14个重点城市二手房成交80万平米，环比+56%；3月截至上周累计成交同比-20%，较2月上升45pct。库存方面，受疫情持续影响，主流城市售楼处陆续开放，上周15城推盘96万方，环比+317%，对应周成交/推盘比为1.26倍，高于1月的1.05倍、低于2月的2.71倍。截至上周末，15城可售面积8,427万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为13.8个月，环比上升0.6个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。目前疫情下推盘和销售低位恢复中。
　　主要政策新闻：美联储宣布将基准利率下调50BP；央行强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。温州2020年首批1,700多套人才住房将于3月15日开始申报，最低五折；常州将积极压降住房公积金贷款轮候时间，并适时调整完善住房公积金贷款差异化政策，稳定对首套房贷款的支持力度；云南省调整土地使用政策为企业减负，房地产等项目可1年内缴纳土地出让金，工业项目可两年。河南省驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下，目前该市房地产政策按原政策执行；3月4日，广州关于松绑商服类项目的政策条文已被删除；3月6日，山东发文在6月30日前符合条件情况下适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件；海南重申全域限购政策不变，限制已拥有2套及以上住房的本地居民再购房。
　　公司动态跟踪：2月销售情况：中南建设销售额50亿（-38%），销售面积38万方（-44%）；万科销售额280亿（-35%），销售面积173万方（-30%）；金地集团销售额30亿元（-56%），销售面积13万方（-60%）；新城控股销售额55亿（-56%），销售面积43万方（-64%）；荣盛发展销售额11亿（-76%），销售面积12万方（-72%）；旭辉控股销售额25亿（-61%），销售面积14万方（-65%）；阳光城销售额45亿（-46%），销售面积43万方（-17%）。金科股份2019年营收678亿（+64%），归母净利润57亿（+46%）。龙湖集团发行住房专项公司债券30亿元/3.80%/7年；华夏幸福获准注册中票金额44亿元；光大嘉宝获准注册中票金额20亿元；中南建设发行疫情防控债27亿元，本次发行17亿元；新城控股发行无担保债券80亿，本次发行6亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨6.27%，沪深300指数上涨5.04%，相对收益为1.23%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：南国置业、东方银星、大龙地产、中房地产、栖霞建设，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST新梅、美都能源、中茵股份、西藏城投、中珠控股。
　　投资建议：本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧