兴业证券-房地产行业：全球资产荒加剧，优质地产股配置价值提升-200310

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　　投资要点
　　美国降息，全球进一步宽松预期增强，资产荒愈发严重，优质资产稀缺性突显。美国上周二紧急降息50个基点,带来全球进一步宽松预期，优质资产稀缺性增强。截至2020年2月21日，全球负利率资产规模已达13.7万亿美元，欧洲多国和日本国债已深陷负利率，全球资产荒严重。
　　全球资产荒背景下，高股息率资产吸引力持续提升。美国金融危机后2007年9月至2013年，国债收益率基本下行，此期间标普高红利贵族指数超额收益明显，2008-2013年分别为14%、0%、7%、7%、-1%、3%。中国在2014-2015年，以及2018年国债收益率大幅下降时，中证红利指数也有明显超额收益。
　　优质地产股股息率高、业绩稳定、估值水平较低，是全球资产荒下优质资产。
　　（1）优质地产股股息率较高。测算2020年，优质地产股基本能够达到5%股息率，其中蓝光发展7.8%，金科股份6.7%，万科A5.1%，保利地产5.1%。（截至3月9日收盘）
　　（2）受益市场集中度提升，业绩确定性强。在地产大周期背景下，优质地产公司受益集中度提升，业绩确定性强。从销售金额角度，TOP10房企市占率从2016年的22.2%提升至2019年的32.5%；TOP20房企市占率从30%快速提升至46.4%。
　　（3）估值较低，便宜就是硬道理。申万房地产指数PE（TTM）为9.47，过去五年PE中位数为16.35。截止2020年3月9日收盘，万科A估值为6.8倍，保利地产为6.0倍，蓝光发展3.9倍，金科股份5.9倍。与美国地产龙头10倍以上PE相比，优势明显。
　　投资建议：长期看好地产股，全球资产荒背景下，高股息率地产股配置价值持续提升，重点推荐万科A、保利地产、蓝光发展、金科股份、招商积余等。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆