东吴证券-宝龙地产-1238.HK-业绩靓眼，销售高增，商业运营卓有成效-200310

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　　事件
　　宝龙地产发布2019年业绩，2019年公司实现营业收入260.42亿元，同比增长32.9%；实现归母净利润40.41亿元，同比增长42.4%；实现归母核心利润26.80亿元，同比增长45.3%；基本每股收益1.00元。
　　点评
　　结算提速，盈利能力高位，推动业绩增长靓眼。2019年公司营业收入增速32.9%，归母净利润增速42.4%；业绩增长靓眼主要由于房地产业务结算规模提速，物业开发收入达224.78亿元，同比增长34.9%，此外租费收入达28.13亿元，同比增长25.1%。公司盈利能力持续高位，2019年销售毛利率达36.4%，处于行业较高位置；销售净利率23.09%，同比提升4.50个百分点。
　　销售持续高增，投资积极，持续补土储中。2019年，公司实现签约销售金额604亿元，同比增长47%；销售面积377万平米，同比增长34%，销售均价达16018元/平米；根据CRIC公布的百强房企销售排行榜，公司行业排名从2018年的64名上升至2019年的57名；超额完成年初设立的550亿元销售目标。从区域布局看，长三角、海西、海南、环渤海、中西部销售金额分别占比84.9%、6.1%、4.3%、3.8%、0.9%；从城市能级看，一二三线城市分别占比11.5%、52.3%、36.3%。公司积极补充土地储备，2019年公司累计获取41幅土地，新增拿地建面732万平米，同比增长28%，平均土地成本5517元/平方米，仅占当期销售均价的34%，较低地货比有效保障项目未来毛利率水平。截至2019年末，公司土地储备建面达2973万平米，公司继续坚持以上海为中心、深耕长三角战略，精准布局，土储在长三角地区占比达73.2%，一二线城市占比达61%。根据业绩会信息，2020年公司销售目标为750亿元，以此计算2020年公司销售计划增长24%。
　　商场开业规模加速，运营收入稳步增长。截至2019年末，公司在营商场达45个，自持商场面积达319.87万平方米，租费收入达28.13亿元，同比增长25.1%，占营收比例的11%。公司积极拓展轻资产及兼并收购项目，加速扩张商业管理面积，同时持续改造老旧商场，提升运营效益。预计2020年公司将继续开业11个商场，未来收入规模有望加速提升。
　　杠杆稳定，偿债压力较小，融资成本稳中略降。截至2019年末，公司资产负债率76.1%，净负债率81.2%，同比下降20.4个百分点；全年有息负债553亿元，同比增长12.5%，一年内负债占比仅27.7%，年内平均融资成本6.47%，同比下降0.01个百分点。
　　投资建议：宝龙地持续深耕长三角，住宅与商业共同发力；公司土地储备量大质优、成本低位保障盈利水平，拿地积极尽显公司扩张决心。未来3年商业广场储备丰富，投资物业增量可观。考虑到2017年后销售持续高增，结算存在一定滞后期，未来业绩将进入集中释放期，预计2020-2022年EPS分别为1.28、1.65、2.06元，对应PE分别为3.59、2.79、2.22倍，因此上调至“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。