亿翰智库-越秀地产-0123.HK-“轨交+物业”模式特色增储，目标完成率106%-200311

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　　核心观点：
　　2019年越秀地产营业收入383.4亿元，同比上升45%，毛利润率和净利润率分别稳步提升2.4个百分点和0.8个百分点。目标完成率106%，大湾区贡献58.5%。拿地积极性比较高，且不断创新纳储方式。财务结构稳健，现金流充裕，净负债率有所上升。
　　一、营业收入利润稳步提升，成本管控能力改善
　　2019年越秀地产营业收入同比增长45%，盈利能力持续增强，毛利润率和净利润率齐升，溢价能力和成本管控能力持续改善。
　　二、完成全年销售目标的106%，大湾区贡献近六成
　　2019年越秀地产实现合同销售金额721.1亿元，同比增长24.8%，超额完成全年销售目标。贡献最大的是大湾区和华东区域，占比分别为58.5%和23.4%。
　　三、逆势加仓，多元纳储
　　2019年越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式，新增土储771万平方米，投销比2.2，拿地积极性比较高。截止2019年底，总土地储备2387万平方米，足够未来三至五年开发所需。
　　四、净负债率可控区间内上升，债务结构合理
　　2019年越秀地产货币资金301.9亿元，同比上升11.2%，现金短债比达4.2，完全覆盖一年内到期债务，短期内没有偿债压力。净负债率75.2%，较2018年上升14个百分点，与积极拿地存在较大的相关性，但与EH50房企平均净负债率相比，总体仍然保持在合理的区间。
　　报告期内，通过加强资金管理，优化了债务年期组合和债务结构，截止2019年底，一年内到期的债务占比仅10%，债务结构合理。
　　2019年，越秀地产围绕“深化管理提能力，经营驱动促发展”的年度工作主题，把握“苦练内功、稳健经营、均衡发展”的工作基调，通过不断的提升经营管理能力，实现经营业务的持续、有品质增长，完成全年销售目标的106%，并将2020年的销售目标提至802亿元，较2018年680亿的销售目标增加17.9%。“轨交+物业”模式、国企合作、三旧改造等特色多元化的增储方式，为2020年业绩目标提供保障