中信证券-保利地产-600048-2020年2月销售数据点评：销售受疫情短期拖累，不改稳健增长趋势-200311

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　　核心观点
　　受疫情冲击，公司二三月份销售不佳。但我们预计公司四月起销售逐渐恢复，拿地谨慎，新业务分拆积极。我们维持公司“买入”的投资评级。
　　公司销售受到疫情影响，预计影响将在三月持续。公司公告2月实现签约面积131万平米，同比下降31%，实现签约金额200.6亿元，同比下降39.9%。我们预计，到三月中旬，公司大多数售楼处才会开放。我们相信，公司3月销售额也会受到疫情较大影响，一季度销售将呈现显著同比下降的情况。
　　货值充裕，线上营销工作不松懈，蓄客和去化情况有改善。公司历史货值较大，短期可销售规模预计不会受到开复工进度的冲击，且公司线上营销积极，目前访客趋势已经接近历史平均水平。我们相信，公司全年销售将呈现前低后高的态势，2020年销售额仍将较2019年有增长，二季度将是公司发力的起点。
　　公司拓展土地态度谨慎，但也不会错失良机。2020年2月，公司新增5个房地产项目，需要支付的权益代价为84.9亿元，项目主要分布在北京、广州等公司熟悉的区域。总体来看，由于储备规模庞大，可销售资源众多，公司并不着急大量拓展土地。但一二线城市近期积极出让土地，其中不乏一些定价理性的地块，我们认为公司也不会错失良机。
　　分拆最积极，对新业务和开发业务关系把握最为自然的龙头房企。应该说，公司的新业务发展起点比较低，这不仅表现为保利物业最初并非全国一线品牌，也表现为保利商业以往并非全国顶级的商业品牌。但公司对新业务极为重视，且鼓励新业务独立发展，保利物业已经独立上市，并找到了最适合自身的战略发展道路。我们认为，公司其他新业务也有望轻装上阵，独立发展，中长期看有进一步分拆的前景。
　　风险提示：公司融资成本原本较低，下降空间不如同行的风险。受到疫情影响，公司一季度可供结算规模不足，业绩可能较低的风险。
　　公司盈利能力有望维持稳定，结算规模有望明显增长，维持公司“买入”的投资评级。我们认为，公司过去几年财务政策谨慎，虽然未来一段时间结算地价会有所上升，但融资成本下降也能一定程度对冲这一影响。中期而言，我们认为公司结算规模将进一步明显增长（向销售规模靠拢），结算利润率并不会明显下降。我们维持公司2019/2020/2021年2.23/2.74/3.21元/股的EPS预测，上调公司目标价格到21.92元/股，对应2020年8倍PE。