国信证券（香港）-新城悦服务-0017.HK- 业绩快速增长仍将延续-200309

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　　2019年业绩大幅预增超预期
　　近期公司发布2019年正面盈利预告，预计2019年年度归属公司权益持有人的合并净利润将较截至2018年12月31日止年度增长至少80%（2018年同期：1.5亿元），超出我们此前的预期。增长主要来自：（1）公司在管面积的快速增长；（2）增值服务收入上升，尤其是小区增值服务及智能园区服务。
　　背靠新城系带来显著的增长
　　截至2019年6月30日，公司在管面积4443万平方米，其中来自新城系、第三方的占比分别为73.2%、26.8%，公司业绩的增长与新城系的发展密切相关。2018、2019年关联公司新城控股（601155.SH）合同销售面积分别为1812万、2432万平方米，同比增长95.2%、34.2%，公司合约面积约1―1.5年左右转化为在管面积，2020年公司仍将大量承接新城系交付的在管面积，可以预见2020年仍将是公司的快速增长期。
　　疫情影响下凸显物管公司平台服务价值
　　疫情影响下，多个城市的社区都实行封闭管理，物业公司的工作量增加，公司人员加班开支、物料成本有所提升，将导致公司基础物业服务的成本的上升及非业主增值服务收入的下降（主要协销收入），但难以对物业企业业绩产生趋势性影响。而物管公司亦成为此次抗疫中的重要环节之一，选择优质物业公司将成为广大业主的共识，物业企业的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显。
　　投资建议
　　得益于新城系2016―2018年合约面积的高速增长，截至2019年年中，公司合约面积、在管面积分别为1.33亿平方米、4440万平方米，待转化的储备面积相当于在管面积的1.98倍，在我们覆盖的主要物业管理公司中排名第一，显示公司业绩的高增长仍然具有持续性。且公司目前在手现金9.17亿，还可通过的第三方项目拓展和并购使公司的在管面积再上台阶。我们上调公司2019――2021年归母净利润至2.78亿、4.02亿、5.54亿元，对应EPS为0.34元、0.49元、0.68元。给予公司2020年PE36X，对应目标价19.60港元，维持“买入”的投资评级。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；疫情持续时间超预期。