国信证券（香港）-房地产行业双周报： 地方性政策分化，商品房销售跌幅收窄-200310

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　　行情回顾
　　本期(2020/02/24-2020/03/08)恒生指数下跌4.26%，同期恒生地产类指数下跌1.97%，而物业管行业基于其业绩增长的可预见性高、确定性强及疫情影响下的防御性等特点，行业指数延续逆市上涨趋势，本期上涨1.48%。恒生地产指数跑赢恒生指数2.29个百分点，物业管理行业逆市跑赢恒生指数5.74个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.7X，低于该板块的中位数（7.87X），物业管理行业PE(TTM)为46.2X,估值位居所有板块的第一位。
　　商品房销售成交量同比跌幅收窄，但受疫情因素影响成交数据仍处低位
　　从月度数据来看，2月百城住宅月平均价格为15173元/平方米，同比小幅上升3.05%，涨幅较上月回落0.34个百分点，商品房销售价格基本保持平稳。
　　从周数据来看，商品房销售成交量同比跌幅收窄，但受疫情因素影响成交数据仍处低位。本期30大中城市第一周商品房成交面积为134.98万平米，环比上涨65.01%，同比下滑56.47%；第二周商品房成交面积为157.92万平方米，环比上涨16.99%，同比下滑50.11%。其中，一线城市同比增速分别为-56.36%、-48.65%，二线城市同比增速分别为-58.6%、-46.18%，三线城市同比增速为-53.22%、-57.20%。
　　土地市场供给环比小幅回升，成交仍无明显改善，处于低位
　　本期百城土地供应规划建筑面积为901.65万平方米，环比上升8.06%，同比下滑-33.74%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积91.42万平方米，同比下滑28.96%；二线城市本期供应规划建筑面积299.27万平方米，同比下滑55.68%；三线城市本期供应规划建筑面积为510.96万平方米，同比增速为-8.24%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为456.32万平方米，环比下滑27.03%。供销比为1.98，土地成交溢价率为14.30，仍处低位。
　　投资建议
　　政策面上，本期地方房地产调控政策分化，海南省规定新出让土地商品房实行现房销售，河南省驻马店市首付降至两成后被省政府约谈撤回、广州市“解禁类住宅”再现政策“一日游”；另一方面，江苏无锡、苏州，山东等多地政府相继出台政策，降低房地产预售门槛。我们认为，尽管近期地方房地产政策有收有放，但“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”，“因城施策”，保障房地产市场平稳健康运行，仍是政策的主要方向。
　　从数据上来看，本期商品房销售成交量同比跌幅收窄，土地市场供给环比回升，但受疫情影响，数据仍处低位，疫情将对房地产企业一季度的销售额造成较大负面冲击，销售增速将整体放缓。但在疫情得到控制之后，企业的销售和市场信心将逐步恢复，市场将回归到供需基本面。
　　鉴于疫情对房地产企业一季度业绩的负面影响，我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，行业公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，本期物业管理行业指数延续了逆市上涨态势。我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期有前景向好的绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、奥园健康（3662.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。