东吴证券-保利物业-6049.HK-资源禀赋优势显著，央企物管开启新征程-200312

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　　投资要点
　　保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的全业态物管公司。截至2019年6月末，公司合同管理面积4.55亿平米，在管面积2.60亿平米。根据中指院数据，保利物业在2019中国物业服务百强企业排行榜中位列第4。2020年3月，保利物业顺利纳入港股通，进一步获得资本市场认可。
　　规模快速扩张，成长性佳。2016-2018年，保利物业营业收入复合增速达28.4%；2019年上半年，保利物业实现营业收入28.22亿元，同比增长47.3%；合约管理面积与在管面积比例处于高位，已锁定待转入在管项目规模可观。2015年以来，母公司保利地产销售规模快速扩张，位列行业TOP 5。考虑施工周期因素，未来保利物业从母公司保利地产可承接的项目资源较多。此外，保利物业具备优秀的外拓能力，公司IPO后有更充足的资金进行外拓和并购，面积端扩容前景可观。
　　盈利能力持续好转，增值服务前景可观。公司三大业务自2016年开始毛利率均不断上升，截至2019年6月，物管服务、非业主增值服务、业主增值服务毛利率分别为18.1%、21.3%、44.1%。公司在传统物管服务注重管控质量，增值服务空间大，未来毛利率仍有提升空间。
　　项目布局区位优势大，城市能级较高。截至19H1，保利地产布局104个城市，主要集中在核心一二线城市及热点三线城市。保利物业与地产业务的城市布局基本一致，布局的城市能级较高。高能级城市业主具备更强的支付能力，同时也更易接受新鲜事物，后续增值服务潜力更大。
　　全业态管理，央企资源优势显著。保利物业管理的业态除了社区居住物业之外，还包括城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态。截至19H1，公司在管项目中，公建物业面积1.32亿平米，占比50.8%。保利物业具备央企背景，未来有望承接更多公建类项目。
　　投资建议：保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的物管公司。母公司规模领先，未来能够给予充分的资源支持；除承接母公司项目外，保利物业已实现全业态管理，积极外拓园区、学校、政府等公管项目。物管行业空间大，目前行业集中度极低，未来保利物业前景广阔；同时公司注重管理品质，预计随着用户品牌力和粘性的增强，增值服务前景值得期待。我们预测保利物业2019-2021年归母净利润分别为4.86亿元、7.04亿元、9.04亿元，同比增长44%、45%、29%，对应估值为67、46、36倍，首次覆盖予以“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况。