平安证券-地产行业杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局影响探讨-211024

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平安观点：开发承压引发物管发展担忧：近期个别房企信用事件发酵、房地产投资销售承压，引发物管成长性及上市物企控制权变更担忧。

物管成长性将受扰动，但影响程度相对可控：由于物业管理存量稳定，开发承压将更多对物管成长性形成扰动。

从各业务影响来看：1）基础物管服务中新增新房规模与销售交付相关，但随着物管存量规模扩张、自主发展强化，新房带来的增量贡献重要度逐步降低；2）非业主增值服务收入直接来自上游开发企业，销售波动影响服务规模，但需注意成交周期拉长、开发商付费意愿提升可能带来的正面影响；3）社区增值服务中美居等细分业务与销售交付关联度较高，但现阶段美居服务渗透率较低，短期交付波动或难以对其业务发展形成实质冲击。

极端假设下，若物管收入中来自开发的贡献比例为35%、原预期收入增速为30%，则销售下滑15%将导致物管预期收入规模下降5.3%，预期收入增速降至23.2%，绝对增速仍维持较高水平，影响整体可控。

并购整合加剧，集中度提升下主流物企仍有可为：流动性压力及开发承压下，房企转让物管回收现金流动机进一步增强。

9月上市物企收并购规模135.7亿元，创历史新高。

其中富良环球、彩生活核心资产等大规模、优质标的转让，意味物管行业兼并整合迈向新阶段。

对主流物企而言，行业阶段性调整过程中危中藏机，有望抓住整合机遇进一步提升实力。

同时相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为，有望突破销售下滑带来的预期增速回落瓶颈，实现既定目标。

投资建议：基于业务协同发展，开发承压预计对物管成长性形成扰动，但相关业务影响需辩证看待，且定量测算下影响程度相对可控。

开发承压同时推动物管收并购规模增长，行业兼并整合迈向新阶段。

集中度加速提升下，主流物企相对优势突出，有望抓住整合机遇、走出独立行情。

看好优质物企发展，建议关注综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、融创服务、金科服务等。

风险提示：1）房地产开发下行程度超出预期、物管自主发展能力不足致业绩不及预期风险；2）开发商资金压力超出预期，信用风险扩散范围加大风险；3）收并购规模加大，市场化拓展项目增多，带来基础物管服务盈利能力下滑、收并购项目整合效果不及预期风险；4）社区增值服务、城市服务等多元业务推进进程不及预期风险。