浙商证券-固定收益专题研究：房地产税改革试点后续影响推演-211024

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核心导论2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议宣布“分地区开展房地产税改革试点”。

站在当下，推演未来，我们认为房地产税的征收会产生“遏制房价进一步上行、更好地实现共同富裕和缓解地方政府财政收支压力”等诸多正面影响，同时产生通胀上行的影响可控。

映射债市，利率债层面，改革多空交织，影响有限；信用债层面，试点城市弱资质房企地产债收益率面临较大上行压力。

试点可能率先在一二线城市施行库存量较高的三四线城市进行试点的可能性较小，一二线城市仍是主力。

在库存量比较高的三四线城市实行试点，易造成业主持有成本的增加而引起抛售，导致去库的困难，与当下“稳楼市”的政策导向明显相违背。

因此，在“房住不炒”和房地产税承担“调节收入分配，实现共同富裕”的职责背景下，楼市火热的一二线城市应是试点主力，共同富裕示范区浙江和楼市火热的深圳或率先落地房地产税试点。

房地产税征收对经济有四点影响房地产税主要承担三部分的职能：一是通过调节买房者的房价上涨预期，进而遏制过热的楼市;二是房地产税作为地方税种之一，可以有效地帮助地方丰富收入来源，筹集更多财政收入;三是房地产税有助于重新分配收入，实现共同富裕的目标。

我们认为本次试点均可较好地实现上述目标。

但亦需要提示一风险，即在中长期，征收房地产税或导致房主调高租金，进而从居住分项传导至CPI，导致通胀或有小幅上行。

房地产税征收对债市影响的推演利率债层面，多空交织，主要是由于基本面所产生的中长期影响，但总体仍处于可控范围内。

第一，经济增长动能可能放缓，改革对地产行业的影响可能从购房需求下降传导至房屋供给动力不振，地产投资后续可能走弱，对利率债构成利多。

第二，房地产税可能导致成本推动的通胀，“房产税带动房屋持有成本上升→房东涨租→CPI上涨”，但是居住分项仅占到CPI的22.12%，其中代表市场房租价格的“租赁私房房租”占比更低，故房租抬升传导至CPI的幅度有限，通胀压力可控。

因此，虽然改革的影响多空交织，但利空力量较弱，后续利率债受影响有限。

信用债层面，房地产税改革或将导致试点城市弱资质房企债券收益率继续上行。

本次房地产税收改革将会通过“炒房购房成本上升→炒房需求边际下降→在整体住房供给把持不变的前提下→由“炒房”推动的房价上涨会受到抑制”的逻辑链使得地产商销售收入下降，叠加受前期部分头部房企债务风波影响，房企融资外部环境整体偏紧，弱资质民营房企现金流覆盖能力或进一步下降，基本面有加速弱化的风险，从而弱资质地产债收益率进一步上行的压力。

风险提示：政策落地效果不达预期；宏观基本面产生较大的变化。