华创证券-房地产行业对国务院土地审批权下放的点评：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间-200312

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　　事件：
　　2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
　　点评：
　　1、政策内容：农用地转性审批权获得不同程度下放，赋予省级政府更大用地自主权
　　2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》。在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要内容为：1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准（新《土地管理法》第四十四条已明确）；2）涉及永久基本农田转为建设用地或征地规模较大按土地管理法应由国务院审批的（新《土地管理法》第四十四条已明确），在北京、天津、上海、重庆四个直辖市和江苏、浙江、广东、安徽四省试点（省市试点为新增内容），试点期限1年，审批全部下放到省一级，其中，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。
　　2、依据精神：改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间
　　2019年8月，中央财经委员会第五次会议提出“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间"，同月，全国人大常委会表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》。2019年12月，中央经济工作会议提出“要改革土地计划管理方式”、"要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源"。2020年2月，自然资源部召开会议指出，将加快推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，即将公开征求意见，并指出“今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求”。（注：新《土地管理法》已于2020年1月1日正式施行。）
　　3、改革动因：从“自上而下”的指标分配转为“自下而上”的供需撮合，解决指标浪费和低效问题
　　本次改革前，政府“自上而下”对土地开发权进行配置和管理，土地指标层层分解到县一级，由于中央和地方的信息不对称和以及地方为求政绩考核而重指标申请轻批后管理，由此会造成土地指标浪费和低效问题；本次改革后，政府不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求，后续将按照中央下达指标到省一级统筹，市县有项目直接报由省里配给指标，解决了市县指标分配与实际发展需求不匹配的问题，由此解决土地指标浪费和低效问题，并推动增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。
　　4、改革影响：优势地区获更大空间和更高质量的发展，利于“稳地价、稳房价、稳预期”
　　新增建设用地指标的规模对一个地方的城市化和工业化发展具有直接的影响，本次改革土地管理制度将有利于优势地区获得更大空间和更高质量的发展。其中落实到房地产行业而言，主要针对于一二线城市或者经济发展较快城市，后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配，也将更好的服务于“稳地价、稳房价、稳预期”精神，利于后续此类房地产市场稳定而健康的发展，也符合我们此前对于后续房地产行业政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断。
　　5、投资建议：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间，重申行业“推荐”评级
　　本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府逆周期调控力度进一步加大，中央财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断，预计板块低估值将得到修复，同时全球降息潮再起、并力度加强，低利率环境下高股息房企和优质商业地产价值凸显。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　6、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。