惠誉博华-惠誉博华中国房地产行业系列研究（三）：融资与信用篇-200313

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　　2017年以来，中国房地产行业进入调控周期，加之金融行业去杠杆的影响，房地产行业融资政策不断收紧，多渠道、多维度限制了房企融资。在此背景下，房地产行业杠杆水平有所下降，但降幅有限，同时行业信用质量分化加剧，部分盈利能力下滑、财务政策激进的中小房企面临流动性压力，信用风险凸显。
　　中国房地产开发企业外部资金主要来源依次为销售回款、各项应付款和国内贷款
　　房地产开发企业投资资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、上游供应链占款和销售回款等，外资融资规模较小。自2016年3季度新一轮调控周期开启，房地产行业投资资金来源逐步向上游供应链占款及销售回款方式倾斜，国内贷款及自筹资金占比均有所下降。2019年，国内贷款、利用外资、自筹资金、各项应付款及其他资金所占比例分别为11.4%、0.1%、26.4%、19.0%和43.1%，分别较上年变动-0.4pct、0.03pct、-1.1pct、0.7pct和0.8pct。
　　从资金来源渠道看，国内贷款包括银行贷款及非银行金融机构贷款等，其中银行贷款约占80%，主要为房地产开发贷款；非银行金融机构贷款主要为委托贷款、房地产信托等非标融资。各项应付款主要应付工程款及除工程款之外的其他应付款项，近年来占比不断提升。其他资金主要包括定金及预收款、个人住房贷款及境内债券融资等。