中泰证券-策略周刊：美国房地产税具体是怎么评估的？他山之石，可以攻玉-211024

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本周话题：美国房地产税具体是怎么评估的？10月23日，十三届全国人大常委会决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

决定提出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

以美国为例，房地产税的评估计算主要有四个重要步骤，分别是确定评估价值、应税价值、抵扣前房地产税和最终房地产税。

第一步则是确定该房地产的评估价值，方法是用市场价值乘以评估比率来计算得到评估价值，评估比率通常是在1%-100%之间，由于房地产税具有强烈的地方税属性，所以在各个地方评估比率和房地产税率差异较大。

以美国为例，新墨西哥州33.3%作为评估比率，阿肯色州是采用20%作为评估比率。

值得注意的是，在美国某些地区会对评估价值的增长幅度给出一个上限（cap）。

一般来说，评估价值是低于市场价值的。

美国每5年也会对征税对象进行评估价值重新评定，以更加准确反应房产价值。

第二步则是考虑减免额，用评估价值减去减免额可以求出应税价值。

例如俄亥俄州规定每人可以减免$25,000的额度。

第三步将应税价值乘以一定的房地产税率（propertytaxrates,也叫millrates），可以计算出抵扣前房地产税。

税率由各地自行规定。

名义税率各地不一，在3%-10%之间，实际税率大约是房产市价的1.2%-3%。

房地产税是地方政府提供基础设施建设、公立学校等的重要来源之一，地方政府可以根据地区开支情况来确定该地区房地产税的收取，有利于进一步提高地方政府的管理水平。

第四步则是将抵扣前房地产税做一定的金额扣减，得出一个最终的房地产税金额。

对于房地产板块而言，利空出尽的预期下，行业会加速出清，股价走势将进一步分化，会进一步向龙头集中，股价或将呈现两极分化。

市场对房地产的预期将发生一次重大转变，从政策面短期是否放松转向走向规范行业长期发展。

房地产行业或从周期属性极强的金融股逐步回归其价值。

对于整个A股市场而言，利好整个A股市场。

就投资品种而言，除了房地产投资之外，比较主流的有权益和债券投资。

债券市场预期收益率相对较低，并且投资门槛高。

相比之下，权益市场更加便于承接这些从房市撤出的资金，并提供相对较高的收益率预期。

预计部分炒房资金会流入A股市场，有助于A股市场的长期发展。

市场展望：结构性机会仍在延续1）国内来看，以恒大代表的流动性风险事件持续扰动市场风险偏好，而从资金大类资产配置的角度看，过去10年我国资本市场往往与房地产呈现一定的“跷跷板”关系，如：2014-15年上半年的股市“牛市”与地产下行；2015年下半年—16年上半年的地产火热，则与股市熊市并行等；2018年下半年房地产市场保持活跃的另一边的股市进入结构性熊市。

今年年中以来，股市连续过万亿的天量的资金来源也或与地产强调控下，部分居民家庭部门的资金入市相关。

未来半年，伴随系统性风险的排除，地产周期的下行下，居民资金入市意愿增强支撑A股维持震荡向上的慢牛生态。

2）国外来看，货币政策收紧预期加强，9月份美联储释放缩减QE的计划。

美联储在本次9月例会后声明表示，如果经济能够平稳向前的话，委员会就同意尽快开始Tapering。

但美联储依然没有给出具体的Tapering计划时间表，后续或也是逐步释放Tapering的消息预期管理。

但美联储Taper早已通过“前瞻指引”的预期管理被全球投资者充分反映，超预期提前Tapering的概率不大。

特别是，对美债收益率的大幅上扬从而造成科技股大幅度调整的风险也或在预期管理中有所“消化”。

3）本周A股震荡调整，风格轮动加快。

受到节前的能耗双控相关政策的影响，资源品涨价的逻辑开始受到扰动与担忧，周期板块也出现杀跌的现象，与此同时家电、化工、金融股、房地产涨幅较大。

总体而言，本周的市场表现可以总结为：新能源代表的热门赛道板块进入箱体震荡，涨价行情代表的上游开始出现整体的调整，而之前低位板块演绎出轮番反弹的行情。

我们认为，1）短期对于限电、限产的利空情绪有待集中释放。

部分资源品的涨价斜率或被政策放缓，但涨价趋势不变，特别是，关注全球供给层面紧张而需求不减的资源品。

2）在长假前后的时间窗口中，市场“高低切换”的趋势或将持续，板块风格轮动仍以结构性机会仍然存在，需要甄选“估值与业绩匹配度”合理的细分板块。

3）行业配置上，我们仍然看好高端制造业这一景气赛道，同时，注重低位且基本面有支撑的超跌板块的均衡配置。

风险提示：经济增速不及预期风险。

研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的情况。