中泰证券-房地产行业周报：市场成交继续回暖，苏州放宽落户条件-200321

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　　一手房：成交环比增速10.24%，同比增速-35.80%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积286.89万方，环比增速10.24%，同比增速-35.80%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为7.56%，15.26%，2.69%；同比增速分别为-51.37%，-21.04%，-47.27%。
　　二手房：成交环比增速22.09%，同比增速-20.20%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积107.32万方，环比增速22.09%，同比增速-20.20%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为18.41%，14.68%，81.03%；同比增速分别为-23.31%，-23.09%，5.04%。
　　库存：可售面积环比增速-0.42%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5688.55万方，环比增速-0.42%，去化周期38.88周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.82%，1.23%，-0.44%。一线、二线、三线去化周期分别为54.62周，28.63周，35.51周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年3月9日至2020年3月15日）重点城市共开盘7个项目，合计推出房源849套，其中一线城市开盘518套、占比61.01%；开盘项目平均去化率达到47.4%。
　　投资建议：本周，市场方面，随着疫情边际好转，成交量进一步回升。我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速10.24%，同比增速-35.80%；二手房成交环比增速22.09%，同比增速-20.20%，市场成交量同比上升。
　　政策方面，北京发改委提到地区协同发展的同时，要严控房地产无序开发；湖南住建厅发布多项措施，以加快商品房预售许可等审批手续、加快资金流动；江西省政府将加大向国家级开发区放权力度；北京、浙江等地为疫情期间的困难企业给予减免租金、免征房产税等政策优惠；青岛等地出台人才购房补贴政策；广州、佛山进一步放开人口购房政策；苏州放宽落户条件：本科直接落户，专科需缴6个月社保。
　　目前政策对房企支持主要停留在供给端；而需求端的刺激，随着疫情逐渐得到控制，部分城市也开始尝试，出台放松政策随后又立即收回。我们认为当前时点楼市尚未走出疫情影响，对于调控政策拿捏不用操之过急，待成交活动完全恢复后，各地方根据当地市场量价情况，再进行“因城施策”式指导，其政策的稳定性和持续性或更有保证。
　　疫情影响短期但不改长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：追溯历史，地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。本周市场再度调整，板块估值回到历史底部，行业业绩向好的确定性让当前时点的龙头配置价值凸显。推荐基本面优秀，受益于集中度持续提升，存大量整合机遇的行业龙头：万科A、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情国外情况恶化，房地产复工不及预期。