西南证券-房地产行业疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资-200321

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　　境外疫情局势依然严峻，或带来次生危机]：截止2020年3月21日，COVID-19疫情全球累计确诊人数已经超过28万人，现存确诊人数接近18万人，目前境外疫情发展局势依然严峻。我国虽然国内新增确诊人数大幅回落，但境外输入病例风险依然存在，特别是台湾、香港、北京和广东等区域。疫情的发展和防控过程会触发一些风险，包括流动性风险、信用风险，还可触发一些次生危机。对房地产而言，可能会导致复工返工较慢、湖北地域歧视和就业问题、房贷支付或交楼延长及合同纠纷、竣工和投资不及预期等。
　　疫情或进一步强化行业格局，年销量或下滑8%：过去几年行业销量增长持续趋缓，2019年商品房销售面积与2018年基本持平。2019年房企关键门槛的增速（排在前三十强以内五档）相比2018年有明显降低且趋于平缓，表明房企竞争格局进入稳态。疫情导致营销活动频次降低，或进一步强化房企的现有格局。我们判断，疫情对湖北区域、供需格局较差的三四线城市和部分货值供应有不利影响，但同时一二线和周边三四线城市需求在下半年或受益于逆周期调节政策，整体呈现此消彼长、先抑后扬的态势。我们通过合理假设，预计2020年商品住宅销量下滑8.44%，商品房销售额下滑5.49%。
　　3月中以来返工返岗加速，但竣工延后趋势难逆转：从湖北人口迁出、八大城市地铁客运人次、日均耗煤量等指标观察，3月中旬以后返工速度明显加快。但考虑到疫情持续防控的需要、房屋施工工期的刚性、工人招募困难等，3月行业数据还将下滑。我们预计2020年一季度行业投资增速或下滑20.41%，四月开始逐步回升，全年投资增速或为1.74%。预计2020年商品房竣工面积下滑8.4%、房屋新开工面积下滑11.8%、土地购置费增长5.0%。
　　投资策略与重点关注个股：当前中央对地产金融政策的基调维持不变，而疫情导致的商办租金下滑、销售回款回落、信用风险攀升、房屋交付延后被逐渐证实。短期来看外围市场下跌趋势犹在，次生风险有进一步显现的苗头，地产股风险偏好受到抑制。建议当前时点着重防御，可以调仓到遭错杀的优质个股。A股推荐招商蛇口（001979）、万科A（000002）、金地集团（600383）、保利地产（600048）、华发股份（600325），建议关注天健集团（000090）、南国置业（002305）等；H股推荐金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业等。
　　风险提示：房企复工进度或低于预期、房企回款及融资或低于预期等。