天风证券-碧桂园服务-6098.HK-业绩增长超预期，业务生态逐步完善，三供一业长期可期-200322

《天风证券-碧桂园服务-6098.HK-业绩增长超预期，业务生态逐步完善，三供一业长期可期-200322（2页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天风证券-碧桂园服务-6098.HK-业绩增长超预期，业务生态逐步完善，三供一业长期可期-200322（2页）.pdf（2页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　事件：公司发布2019年报：2019年公司实现营业收入（含三供一业）96.45亿元，yoy106.3%，实现净利润17.18亿元，yoy83.9%，实现归母净利润16.71亿元，yoy81.0%。
　　点评：营收快速增长，剔除三供一业净利率提升1.7个PCT。2019年公司实现营业收入96.45亿元，yoy106.3%。分业务来看，公司物业管理服务收入58.17亿元，同比增长68.8%，占比由73.7%下滑至60.3%。社区增值服务收入分别为8.65亿元，同比增长107.4%。非业主增值服务收入14.22亿元，增幅约79.8%。“三供一业”业务首次贡献收入15.2亿元，占比15.71%。2019年公司实现净利润17.18亿元，yoy83.9%，实现归母净利润16.71亿元，yoy81.0%。2019年公司毛利率、净利率分别为31.6%、17.8%，同比分别下降6.1、2.2个PCT，扣非ROE40.76%，同比下降6.77个PCT。公司毛利率下降主要由于1）公司首次接管“三供一业”业务，该项业务毛利率远低于公司平均毛利率，2）公司下半年收购多个物业管理项目并积极拓展第三方项目，新增项目导致毛利率下降，预计随管理价格调整，三方项目毛利仍有提升空间。剔除三供一业，公司毛利率、净利率分别变动-1.8、1.7个PCT，净利率提升较多。公司费用率稳中有降，行政费用率12.52%，同比下降3.7个PCT,销售费用率0.69%，同比增加0.12个PCT，主要由公司拓展之后规模效应、管理架构扁平化、区域合并带来费用率下降。
　　物业管理服务：三方拓展成效显著，全区域布局量价齐升。2019年公司物管服务实现营收58.17亿元，yoy106.3%。其中碧桂园系物业管理收入43.49亿元，yoy42.4%，第三方开发物业管理收入14.67亿元，yoy275.19%，占比也由2018年的11.4%增长至25.2%，主要受益于品牌效应，第三方拓展成效明显。2019年公司物管业务毛利率下降30.2%（下降1.7个PCT），主要受三方项目过渡影响毛利率较低，长期有望伴随在管项目整合提价毛利率具备提升空间。2019年末公司收费在管面积达到2.76亿平，yoy52.12%，年末储备面积达4.08亿平，面积储备丰富，管理均价由2.09升至2.12元/平/月，实现量价齐升。
　　社区增值服务：商业模式日渐清晰、长期利润增长极。2019年实现收入8.65亿元，yoy107.4%，占总收入比重9.0%，与去年（8.9%）基本保持不变。公司毛利率66.2%，同比上升0.1个PCT，保持稳定。其中1）家政服务收入2.75亿元，yoy207.8%，占比31.79%。2）拎包入住服务收入0.98亿元，yoy70.4%。3）社区传媒服务收入0.94亿元，yoy218%，占比10.87%。4）增值创新服务收入1.45亿元，yoy92.8%，占比16.76%。5）房地产经纪服务收入1.38亿元，增幅30.3%，占比15.95%。6）园区空间服务收入1.16亿元，yoy93.5%，占比13.41%。公司深度挖掘社区家政服务以及社区传媒服务市场需求，以及对产业价值链的重构，公司家政服务及社区传媒服务收入增幅均在200%以上。同时公司大力推进社区增值服务中的流量业务，“凤凰会”作为公司线上流量门户联通线上线下，截止2019年12月31日注册用户数已突破428万，月活跃用户数159万。公司逐步促进线上线下资源整合，项目未来增长潜力大，也将作为公司重要的增长极。
　　非业主增值服务：规模效应助力盈利增长。2019年非业主增值服务实现收入14.22亿元，yoy79.8%，占总收入14.7%，主要由于1）售前咨询服务的项目个数大幅增长。2）交付前开荒清洁及其他服务收入增长。毛利率41.0%，同比下降7.1个PCT。主要由于1）售前咨询服务单个项目平均毛利率下滑。2）交付前开荒清洁及其他服务等毛利率低的服务类型占比提升。公司背靠碧桂园地产，2019年碧桂园地产全口径销售金额7715亿元，销售面积6237万平，属于行业销售额最高，二者协同作用明显。
　　“三供一业”：短期盈利能力较弱，长期发展新蓝海。2019年，公司接管“三供一业”物业管理及供热业务，实现营收15.2亿元，第一年即占总收入比重15.71%。其中，已实现接管物业管理项目收入5.25亿元，已实现接管供热业务收入9.90亿元。“三供一业”业务中物业管理部分的毛利率为13.4%，供热业务部分毛利率6%，均远低于公司平均毛利率，主要由于该部分业务服务对象大多为成立时间较早的国企小区，管理费用单价低且设施维护成本较高。“三供一业”物业服务的收费面积及合同管理面积均为0.85亿平方米，占公司总收费管理面积的23.5%，截至2019年底已接管目标项目物管及供热，该业务当前处于过渡阶段，但未来具有较大挖潜空间（基础服务、业主增值以及非住宅业态均有提升空间）。
　　城市共生计划：多项目验证，业务模式复制性强。公司于2018年推出碧桂园“城市共生计划”，截至2019年底已经开展多个项目（陕西韩城、广东南粤高速、山东高速等），2019年公司入驻辽宁省开原市后治理质量显著提升，在城市环境改善及公共灾害应急服务等方面表现突出。公司不断发展探索城市数字化服务模式，未来增长前景良好。从长期来看，“三供一业”及城市共生计划有望成为公司发展新蓝海。
　　投资建议：得益于高质量快增、规模效应显现及新业务的积极拓展，公司业绩得到充分释放。伴随着在管面积的增长，以及第三方业务的积极拓展，基础物管服务快速增长，同时多项业务价值链重组、业务模式调整，社区增值服务实现业绩盈利双增长，非业主增值服务受益于关联公司绝对龙头以及公司的品牌影响力，盈利稳定增长，另外，公司于近年步入“三供一业”业务及城市共生计划，有望成为公司长期发展新蓝海。基于此，我们将公司2020、2021年营业收入分别由103.36/137.01亿元上调至136.85/191.24亿元，归母净利润由18.90/23.96亿元上调至24.12/34.55亿元，对应EPS为0.89、1.27元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期