天风证券-中海物业-2669.HK-扩张质重于量、增值业务发力，业绩增长相对稳健-200322

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　　事件：公司发布2019年报：2019年公司实现营业收入港币54.66亿元，yoy 30.8%，实现归母净利润港币5.38亿元，yoy 33.4%。
　　点评：公司营收稳健增长，增值业务快速增长，利润规模持续攀升。2019年公司业绩稳健快增，实现营业收入港币54.66亿元，yoy30.8%。分业务来看，公司基础物管服务、增值服务、停车位买卖服务（2018年下半年新增业务）2019年总营收分别为港币41.08亿元、13.48亿元、0.1亿元，其中增值业务毛利率31.3%，显著高于基础物管服务16.2%水平，逐步形成公司新的利润增长点。2019年公司盈利能力持续提升，实现归母净利润港币5.38亿元，yoy33.4%，毛利率、净利率分别为20%、10%，同比分别增加-0.4、+0.2个PCT，均相对稳定。
　　基础物管服务：增长稳健、重视品质管理，在管面积扩张低于预期，但由于管理均价高位向上。2019年公司基础物管服务实现营收港币41.08亿元，yoy25.1%，占公司总营收75.2%，17-19年复合增长率为27.6%；盈利能力稳健，毛利率16.2%，较去年水平（16.5%）相当。2019年末公司在管面积15140万方，yoy7.5%，较去年增加约1050万方，主要来自于中海系竣工新房的交付，公司严格把关，对在管项目诉求质大于量，扩张谨慎。但也使得公司在管均价有所提升，由港币1.94元/方/月提升至港币2.26元/方/月，在可比公司处较高水平，为盈利水平提供支撑。目前公司基础物管服务仍以包干制为主，2019年包干制下基础物管服务营收占比93.4%，毛利率为10.2%，分别较上年增加2、1.6个PCT，包干制占比提升对板块毛利率略有影响。此外，2019年公司新增外拓合约面积1504.27万方，为公司首度外拓，为未来公司在管面积增加提供储备，从业态来看，住宅、商业、政府、其他分别占比80.1%、6.7%、0.9%、12.3%，可以看出公共类建筑占比较多，对公司盈利提供支撑，同时也体现了公司在对公业务的拓展优势。
　　增值服务：科技赋能，规模与利润齐升，成就公司业绩新发力点。2019年公司增值服务实现营收港币13.48亿元，yoy50.7%，营收占比增至24.6%，较去年提升3.2个PCT；其中非住户与住户增值服务营收分别为港币9.17亿元、4.31亿元，同比分别增加57.4%、38.2%，营收大幅上升，主要由于1）非住户增值服务方面，2019年公司积极外拓，增加了智慧化建设及技术支援专项工程业务，同时原有服务业务量以及收益也有所增加；2）住户增值服务方面，公司利用多元化营销手段，积极扩展服务及产品范围，促使报告期内公司社区资产经营及居家生活服务业务量明显提升。盈利方面，公司增值服务分部毛利率为31.3%，较去年（34.5%）有所回调，其中非住户与住户增值服务毛利率分别为24.9%、45%，皆较去年同期有所下降，主要由于1）2019年公司非住户增值服务中工程服务及顾问服务加大外拓力度，导致新项目短期内受到价格竞争影响；2）公司积极拓展住户增值服务产品线、加大前期投入，导致平均毛利率有所回调。我们预计随着代理项目的增加效应显著，以及智慧物联网建设带来的降本效应，增值业务毛利率有望保持稳中有升。
　　我们看好公司增值服务的快速成长，1）依托于兴海物联，公司自主研发兴海云（建筑物联网运行平台），贯穿建筑开发、运维管理全流程，提供如智慧工地、智慧售楼、智能家居、机房远程监控等产品，获取创新成果、智能产权50多项，具备较强的外拓能力；2）基于公司高服务满意度，公司的业主增值服务在19年上半年对人力物资的积极投入，下半年绩效得以体现，预计2020年将延续快增。
　　停车位买卖服务：规模小毛利高，或成未来潜力增长点。公司2018年下半年新增停车位买卖业务，2019年全年该业务实现营收港币9.6百万元，毛利率44.6%，目前规模较低但毛利率较高，预期未来随着中海地产交付管理面积增长，停车位买卖业务面临较大需求。
　　投资建议：公司背靠中建集团及其子公司中海地产，在基础管理项目资源获取方面具备优势，2019年公司首次开拓三方项目，新增合约面积1504.27万方，伴随面积储备来源渠道的拓宽，公司未来在管面积预计将持续稳健攀升。增值服务方面，公司持续加大业务投入，积极推进业务发展，旗下工程服务标杆兴海物联先手牵手华为、诺基亚贝尔等行业巨头，预期随着在管面积增长、新业务模式迭代、以及服务渗透率的提升，公司增值服务将实现快速增长，成为公司新利益增长点。综上，我们将公司2020、2021年营收分别由港币66.97/83.73亿元上调至港币71.38/92.37亿元，归母净利润由港币6.57/7.92亿元上调至港币7.73/10.69亿元，对应EPS为港币0.24/0.32元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期