国盛证券-房地产开发行业房产税专题研究：房产税对行业基本面影响及热点城市测算-211024

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事件：10月23日，十三届全国人大常委会表示：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

由于税率较低、征税范围较窄，2011年上海重庆试点的房产税改革效果一般。

2010年房价快速上涨的背景下，2011年1月我国在上海和重庆进行了房产税试点改革，但是由于两地税率均较低、征税范围较窄、免税政策力度较大，近十年来效果并不显著。

2020年上海和重庆房产税收入分别为198.7和71.7亿元，占地方税收的比例仅为3.4%和5%。

对本地房产税试点改革规则的部分预测。

（1）预计试点城市以新房市场供需矛盾较大的热点城市为主：上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。

（2）在基本面下行趋势下，预计试点政策正式落地可能将在2022年下半年，给予房地产市场充分的恢复及适应时间。

（3）本次征税对象可能由增量房改为存量房，税率预计在0.5%-1%区间不会过高。

宽税基搭配低税率避免引起民众强烈的抵触情绪或者大面积的抛售潮影响市场稳定。

（4）对于首套房的免征方案将会延续，保障刚需购房者利益。

（5）本次试点房产税为本地税，住房信息全国联网短期内可能性较小，长期或有可能。

测算2022年试点城市房产税收入水平较目前上海重庆有大幅提高。

我们对上海、广州、深圳、南京、杭州、成都6个城市进行了2022年的存量房产税测算，根据公式：房产税=人均居住面积*常住人口*二手房成交均价*免征面积比例*房产税率，假设免征面积比例为70%，房产税率为0.5%。

测算结果显示3个一线城市受益于高房价，测算房产税额显著高于3个二线城市。

并且可以看出若上海市征税对象由增量房改为存量房，房产税额将会大幅提高：上海2022年住宅房产税额可达965亿，占2020年土地出让金额的32.7%房产税试点改革带来的影响。

（1）新房及二手房市场：短期来看，一二线城市的核心地段新房市场价格不会有大幅波动，三四线城市虽不在试点之列，但民众出于对房产税的预期，新房市场价格将明显承压。

长期来看不影响核心城市和非核心城市的房价分化趋势。

（2）租赁市场：供给增多和转嫁房产税意愿影响对冲，预计租赁市场的价格将小幅波动。

（3）土地市场：短期看，房产税收如对土地出让金的替代作用较弱，房企拿地意愿可能减弱，长期看房产税有利于降低地方政府对土地出让金的依赖，引导地方商品房库存趋向合理。

投资建议：房产税相关政策的目的是为了引导房地产市场健康平稳发展，加强对高收入的规范和调节帮助实现共同富裕。

短期内一二线城市的非核心区域及三四线城市房价将有一定回调，主要布局三四线城市的房企销售业绩将会承压。

但随着四季度以来信贷及调控政策的放松，房产税影响将会被对冲。

推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、华润置地、龙湖集团、新城控股。

风险提示：房产税税率超预期；房产税免征力度不及预期；房地产市场信贷政策放松不及预期；疫情反复超预期。