方正证券-房地产行业第12周周报：成交缓慢回升，之前积压未备案的房源也在释放；土地溢价率有所下降-200322

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　　核心观点：
　　本周新房、二手房成交量环比继续回升。52个城市新房成交套数为30669套，环比+0.8%，同比-45.1%；21个大中城市新房成交套数为17923套，环比+4.3%，同比-44.1%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+8.2%、-4.5%、+28.2%，同比增速分别为-58.6%、-41.4%、-31.4%。18个城市二手房成交13299套，环比+16.0%，同比-34.3%，；13大中城市二手房成交12122套，环比+15.7%，同比-34.5%，；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为+16.9%、+6.4%、+39.5%，同比增速分别为-22.5%、-44.6%、-10.6%。
　　新房库存量有所上升，去化周期均有所上升。16个城市库存94.6万套，环比+1.5%，去化周期为21.7个月，环比增加1.5个月；9个大中城市库存50.9万套，环比+3.4%，去化周期为16.3个月，环比增加1.4个月。一线城市库存量23.8万套，环比+9.7%，去化周期为17.5个月，环比增加3.4个月。二线城市库存量16.8万套，环比+1.6%，去化周期为15.7个月，环比增加1个月。
　　整体土地市场较上周相比量价齐跌,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为70宗，环比下降27.8%，同比下降26.3%；成交土地规划建筑面积为674万平方米，环比下降27.1%，同比下降23.3%；成交土地总价为218亿元，环比下降27.8%，同比上涨12.7%；成交土地楼面均价为3329元/平方米，环比下降1.0%，同比上涨46.9%；百城成交土地溢价率为11%，环比下降38.0%，同比下降30.4%。
　　板块收益有所下降，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为-7.3%，较上周下降26个百分点；相对沪深300收益为-1.1%，较上周下降2.3个百分点。房地产板块PE为8.43X，仍然处在历史相对低位。
　　投资建议:
　　海外流动性危机持续，由于外资原先配地产较多，此次撤资对板块影响较大。另外本周房企美元债抛售后价格大幅下滑，但不影响发行企业的经营节奏，我们认为不用过分紧张。目前，房地产市场正在缓慢复苏，今年一二线城市的修复能力相对较强，建议关注一二线布局较多的房企。同时我们认为地方政府也会适当的给予房企利润空间，今年可能会看到预售证价格的上浮。政策方面，维持上半年需求侧政策不放松的判断，仍需关注一季度的经济数据以及二季度的恢复情况。我们认为这个阶段可以关注一些超跌龙头，长期价值仍然存在。我们建议关注：1）A股：保利地产、金地集团、金科股份、万科A、招商积余。2）港股：融创中国、中国金茂、永升生活服务、保利物业、碧桂园服务。
　　风险提示：
　　疫情持续时间超预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。