川财证券-金科股份-000656-2019年报点评：销售、业绩双高增，彰显逆势成长-200324

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　　事件
　　公司发布2019年年度报告：实现营业收入678亿元，同比增长64%；实现净利润63.57亿元，同比增长58%，其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%；每股收益1.05元。
　　点评
　　业绩高增，未来持续释放可期
　　公司2019年营业收入及归母净利润分别增长64%和46%，表现超出此前预期。营收的增长主要源于房地产销售项目结转规模的提升。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于：1、利息支出增加致财务费用达6.3亿元；2、存货计提减值9.8亿元；3、少数股东损益占净利润比重较去年同期提升7.4个百分点至10.7%。值得注意的是，公司主营业务以外的多元化拓展同样表现不俗，生活服务、新能源板块营业收入分别增长33.21%、121.02%，毛利率分别为25.83%、52.01%较上一年分别增长7.07、2.33个百分点。公司整体毛利率水平为28.84%；净利润率保持在9%以上达9.38%。随着公司销售规模的提升，销售管理费用率较上年下降0.4个百分点至3.7%，体现公司在项目运营方面高效的操作水平及较强的成本管控能力。截至报告期末，公司预收账款达1146.9亿元，同比增长50.37%，覆盖2019年营收约1.7倍，未来业绩有望获得持续释放。
　　销售增长动力强劲，土储布局更趋均衡
　　公司2019年实现销售金额1860亿元、实现销售面积1905万平方米，同比分别增长57%和42%；销售均价9764元/平方米，同比增长10.3%。位列克而瑞房企销售金额排行榜第17位、销售面积排行榜第8位。从销售区域来看，规模突破百亿的省市共有五个，分别为大本营重庆（549亿元）、江苏（208亿元）、四川（147亿元）、浙江（113亿元）和河南（111亿元）。重庆以外市场销售金额同比增长82%；合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市占率均有所提升。公司在巩固大本营的同时积极向外拓展，重庆以外区域有望持续发力，贡献稳步提升。公司2020年销售目标为2200亿元，预计较2019年同比增速为18%，逆势中彰显公司对未来发展的信心。
　　截至报告期末，公司可售面积近6700万平方米，以二三线为主、一四线为辅。其中，重庆占比降至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别为22%、18%、16%、7%和5%。公司始终坚持省域深耕的策略，土储布局有望更趋均衡。报告期内，公司新增土储计容建面3323万平方米，是同期销售面积的174%；对应土地购置合同金额达888亿元，占同期销售金额的48%。楼面均价约2672元/平方米，占同期销售均价的27%，潜在利润有望维持在较高水平。受疫情的影响，公司开年销售短期出现下滑，但依然好于行业及同梯队水平。考虑到近几来，公司采取招拍挂、收并购相结合的土地获取方式，拿地态度积极、力度逆势不减。全年来看，公司有望凭借充裕的土储资源及快周转模式抓住疫情结束后的需求回补期，销售回归稳步增长。
　　净负债率稳中有降，销售回款大幅提升
　　截至报告期末，公司净负债率为120.2%，较去年同期下降16.3个百分点；扣除预收款项后资产负债率降至48%；货币资金对短债覆盖倍数为1.1倍。我们认为公司杠杆可控主要在于：（1）强化销售回款，货币资金规模大幅提升。公司2019年全年实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率达87%，期末货币资金余额近360亿元。（2）加大多元化融资力度，强化资金的合理配置。公司自上市以来，积极拓宽融资渠道，在行业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品，创新使用物业资产支持票据，多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道为公司持续发展提供良好保证。
　　投资建议：
　　公司在2018年销售金额突破千亿大关后，2019年延续高增势头。逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本，未来销量规模再上新台阶可期。公司在夯实主业的同时，积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展，与主营业务形成协同效应。通过销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽，净负债率持续改善，有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.30、1.60、1.79元/股，对应当前股价PE为5.4、4.4、4.0倍。维持“增持”评级。
　　风险提示：资金端超预期收紧，调控政策边际改善不达预期，疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等。