国信证券（香港）-房地产行业双周报： 海外疫情加速扩散，行业基本面大幅下行-200324

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　　行情回顾
　　本期海外疫情加速扩散，外资大幅减持致本期港股房地产板块调整加剧。本期(2020/03/09-2020/03/20)恒生指数下跌12.78%，同期恒生地产类指数下跌14.92%，物业管理行业下跌16.19%，恒生地产指数跑输恒生指数2.14个百分点，物业管理行业跑输恒生指数3.41个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为6.5X，经过近期的调整，估值已处于低位区域；物业管理行业因多数公司业绩的高速增长，行业PE(TTM)35.4X,估值位居所有板块的第一位。
　　疫情冲击下，商品房销售数据大幅回落
　　1―2月全国商品房销售面积为8475万平方米，同比大幅下滑39.9%；商品房成交金额为8203.5万元，同比下滑35.93%。2月百城住宅月平均价格为15173元/平方米，同比小幅上升3.05%，涨幅较上月回落0.34个百分点，商品房销售价格仍保持平稳。
　　本期30大中城市第一周商品房成交面积为184.67万平米，环比上涨10.05%，同比下滑42.23%；第二周商品房成交面积为213.77万平方米，环比上涨15.76%，同比下滑44.68%。其中，一线城市同比增速分别为-41.16%、-52.96%，二线城市同比增速分别为-45.71%、-45.26%，三线城市同比增速为-38.06%、-36.97%。
　　土地市场供给回升，但成交仍无明显改善，溢价率处于低位
　　本期百城土地供应规划建筑面积为1467.91万平方米，环比上升36.86%，同比上升40.58%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积76.42万平方米，同比上升269.78%；二线城市本期供应规划建筑面积636.33万平方米，同比上升14.09%；三线城市本期供应规划建筑面积为755.15万平方米，同比上升62.12%。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为323.44万平方米，环比下滑18.87%。供销比为4.54，土地成交溢价率为10.71，仍处低位，房企拿地意愿依然低迷。
　　投资建议
　　本期海外疫情加速扩散，外资大幅减持致本期港股房地产板块调整加剧。政策面上，银保监副主席在国新办发布会上表示，坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展。政策面上房地产行业调控政策基调不变。从数据上来看，受疫情冲击影响，本期商品房销售、房地产开发投资额、房企土地购置面积等多项数据均出现大幅下滑，行业基本面大幅下行。鉴于疫情对房地产企业一季度业绩的负面影响，我们维持房地产行业“中性”的投资评级。
　　对于物业管理子行业，行业公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。