天风证券-金科股份-000656-销售高增土储丰富、分红激励多方受益-200324

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　　事件：
　　公司披露2019年年报，全年实现营业收入677.73亿元，同比上升64.36%，实现归母净利润56.76亿元，同比增长46.06%，基本每股收益为1.05元，同比增长45.83%。
　　业绩符合预期，盈利能力提升。报告期内，公司实现营业收入677.73亿元，同比增长64.36%；净利润63.57亿元，同比增长58.1%。公司净利润增速提升明显，主要由于：（1）随16、17年期公司销售快速增长，该项目步入结算期，带动公司结算加快；（2）高毛利项目结算带动公司毛利提升；（3）随公司管理改善，公司管理、销售费用率分别变动-1.7、0个PCT，利润空间提升；（4）但由于公司计提存货减值损失9.81亿元，最终导致公司净利率同比下降0.4个PCT，（5）归母净利润占比下降则主要由于结算项目权益下降，导致归母权益下降7.4个pct至89%。2019年公司摊薄ROE达到20.7%，同比19年大幅提升，且已自2016年起连续三年保持稳定增长。截止到2019年底，公司账面预收账款1147亿元，同比超50%，预收款/营业收入高达169.24%，为公司未来结转提供了充足保障。
　　销售稳健增长，深耕重庆、布局全国势头强劲。2019年，公司销售业绩稳健提升，公司全年实现签约销售面积1905万平方米，同比增长42%，签约销售额1860亿元，同比增长57%，销售额位居前列。销售均价9764元/平方米，同比增长10.6%。从区域分布来看，公司在重庆签约金额549亿，同比增长18%，在重庆的市场占有率11.66%，同比增长21%，公司深耕重庆战略进展良好。另外，公司在除重庆外地区拓展势头强劲，重庆外地区销售金额同比增长达到82%。其中，公司2019年在苏州市场占有率达到2.25%，同比增长164%，在南宁市场占有率达到4.71%，同比增长58%，在合肥市场占有率达到3.63%，同比增长80%。公司深耕重庆与全国布局战略实施良好，双管齐下。
　　截至2019年末，公司实现新开工面积3163万平方米，yoy17.15%，完成竣工面积1208万平方米，yoy49.14%，同比18年明显提升，为公司业绩结算提供支撑。
　　报告期内公司拿地积极度高，地售比降至0.27，储备充裕，足够未来3年销售。2019年，公司新增项目192个，新增计容建筑面积3323万平方米，同比增加61.76%；新增拿地金额888亿元，拿地金额占销售额的47.74%，完成本年度土地投资目标，新增权益拿地金额562亿元，对应权益为63.3%。2019年公司新增土地平均楼面地价2668元/平米，楼面地价/销售均价仅27.3%，同比下降11个PCT。公司土地储备充足。截至报告期末，公司总可售面积近6700万平方米，其中重庆占比29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%。对比去年，公司可售面积增加约63%，足够未来3年销售。
　　重视现金管理、杠杆水平有所下降，融资成本略有增加。重视现金回款，净负债率明显下降。2019年，公司重视销售回款，全年回款1610亿元，yoy53%，略低于销售额增速56.6%，使得公司期末在手现金达到360亿元，实现现金短债覆盖比1.1，同比提升0.02个PCT。长期偿债能力来看，的资产负债率达到83.8%，同比略增0.2个PCT，扣预资产负债率74.8%，同比下滑0.7个PCT，但随公司重视现金管理，资产负债水平有所回落，净负债率由136.5%下降至120.2%。2019年期末，公司融资余额为987.6亿元，同比增加20.4%，绝对值增加167.2亿元。从融资来源来看，银行借款占比64.2%，债券融资占比18.9%，非银融资占比16.9%，其中银行借款占比下降，非银借款占比提升。
　　投资建议：
　　2019年公司盈利维持高增长，ROE达到20.7%连续提升，业绩锁定度达169%。2019年公司销售、拿地积极度高，在手土储高达6700万平，足够未来三年销售。公司杠杆水平明显下降，融资成本略有提升，但现金实现对短债完全覆盖，持续4年维持高分红水平，2019年股息率达5.9%。2020年目标销售增速维持20%+，处于行业较高水平。此外公司物业板块位列行业第10名，物管估值理应得到重视。基于此，我们将公司2020、21年营收预测分别由736.18、924.97亿元调整为892.26/1078.15亿元，对应归母净利润62.88亿元、80.35亿元调整为69.43/84.00亿元，对应EPS1.30/1.57元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司销售额不达预期，疫情影响超预期，房屋价格下跌超预期