华创证券-龙湖集团-0960.HK-2019年报点评：长期而稳定的增长，多元开花、估值可观-200324

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　　19年归母利润同比+13%、核心利润+21%，分红率持续高位、达45%
　　2019年公司营业收入1,510亿元，同比+30.4%；归母净利润183.4亿元，同比+12.9%；核心净利润155.5亿元，同比+21.0%；每股基本收益3.47元，同比+12.6%。地产结算收入1,408亿元，同比+29.5%；地产结算面积1,068万方，同比+30.6%。毛利率和归母净利率为33.6%和12.1%，同比分别-1.1pct和-1.9pct；核心净利率10.3%，同比-0.8pct；三费费率为7.0%，同比-0.5pct，其中管理费率-0.3pct；投资收益13.5亿元，同比+110.2%；投资性房地产公允价值变动37.3亿元，同比-20.6%；预收账款1,552亿元，同比+36.8%。此外，全年每股派息1.2元，分红率（占核心利润）达45%，股息率达4.3%。
　　19年拿地积极、拿地/销售面积比达122%，继续深耕一二线、成本可控
　　2019年公司销售金额2,425亿元，同比+20.9%；销售面积1,424万平，同比+15.2%；销售均价1.7万元/平，同比+4.9%。2019年公司拿地积极，全年拿地面积1,731万方，权益比例74%，拿地面积/销售面积122%，拿地面积中76%位于一二线；拿地金额1,071亿元，拿地额/销售额44%；权益拿地均价6,186元/平，拿地均价/销售均价36%，同比-6.7pct。2019年末，公司总土储6,814万方，权益比例70%，对应未竣工货值1.16万亿；剔除已售未结后可售面积5,314万方，对应可售货值9,071亿元，覆盖2019年销售额3.7倍。
　　商业业内领跑，长租初具规模，物管快速增长，未来估值贡献可观
　　商场方面，2019年已开业面积377万方（包括停车场493万方），实现租金47.5亿元，同比+31.9%；我们预计2020年租金60亿元；商场销售额267亿元，同比+25%；全年平均日客流154万人次，同比+23%。长租方面，冠寓已开业7.5万间，整体出租率77.4%，其中开业超过六个月的项目出租率为87.3%；租金11.8亿元，同比+176%；我们预计2020年租金15亿左右。物业方面，实现物业及相关服务收入44.4亿元，同比+48.7%；目前合约面积4亿平，在管面积1.29亿平。预计未来公司的多元化业务估值贡献可观。
　　境内外全投资级民营标杆，财务稳健、负债低位、预收款高覆盖
　　2019年末，公司资产负债率74.7%，同比+2.4pct；净负债率仅51.0%，同比-2.0pct，处于行业低位；现金短债比4.4倍；融资成本4.54%，同比-0.01pct。2019年公司发行5-7年债成本在3.90-4.70%，并成功发行8.5亿/3.95%/10年美元债，处于行业低位。2019年末已售未结金额2,535亿元，同比+29.9%，覆盖2019年地产结算金额1.8倍，锁定未来业绩释放。
　　投资建议：长期而稳定的增长，多元开花、估值可观，重申“强推”评级
　　龙湖集团作为行业龙头，25载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时商场、长租和物业的多元业务表现也值得期待。我们预计公司未来核心业绩增速将持续而稳定，但为反映投资性房地产重估较谨慎，我们分别将公司2020-22年每股收益预测调整为3.68、4.44、5.32元（原预测2020-21年为3.92、4.79元），维持目标价43.40港元，重申“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。