亿翰智库-富力地产-2777.HK-权益销售增速放缓至5%，净负债率升至199%-200326

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　　核心观点：
　　2019年是富力业绩增长路径多舛的一年，由于债务到期，公司一直积极寻求融资，以增加资金流入，最终短期债务压力得到缓解，但是受此影响，公司净负债率升至199%，上升14.8个百分点。除此之外，公司权益销售额同比增速放缓至5%，土地储备规模基本与2018年持平，营业收入达到908.1亿元，同比增长18%，但难掩利润率下滑趋势。
　　一、权益销售额同比增速降至5%，10大省份贡献71%份额
　　2019年，富力实现权益销售额1382亿元，同比增长5%；实现权益销售面积1254.8万平米，同比增长23%；销售均价为11000元/平米。广东、山西、浙江、江苏、天津、重庆、河北、内蒙古、山东及黑龙江为销售额最高的十大省份，合计贡献权益销售额979亿元，占公司权益销售总额的71%。2020年，公司制定下1520亿的销售目标，拥有可售货源2700亿元，只要去化率达到56%，大概率可以完成全年销售目标。
　　二、营业收入超900亿，但难掩利润率下降
　　2019年，富力实现营业收入908.1亿元，同比增长18.2%，在销售增速大幅放缓的情况下，预计后期公司营业收入同比增长存在下降压力。公司实现净利润100.9亿元，相比2018年的87.3同比增长16%。公司的毛利润率为32.8%，相比2018年的36.4%下降3.6个百分点，主要原因是结转项目是由促销等产品组合变动降低了平均售价，从而导致毛利润率下降。
　　三、权益可售建面基本与2018持平，华北、西北可售占比达44% 
　　2019年公司新增土地储备投资金额为244亿元，占销售额的比例为18%，投资幅度有所下降，合计新增权益可售面积938.9万平米。截至到2019年底，公司拥有权益总建筑面积7060.5万平米，其中权益可售建面5785.8万平米，分布在国占比合计达到43.6%，权益可售建面分别为1331.3万平米和1194.3万平米。
　　四、净负债率升至199%，或面临短期流动性风险
　　2019年公司面临偿债困境，为此积极增加融资规模以改善公司的流动性情况。公司的融资成本相比2018年的5.7%，上升0.9个百分点至6.6%，高于2018年EH50房企的平均融资成本。在大量的借新还旧下，公司净负债率上升14.8个百分点增至198.9%，存在长期偿债压力。现金短债比2019年降至0.6倍，货币资金无法完全覆盖短期有息负债，公司仍然面临着短期偿债压力。