东吴证券-保利物业-6049.HK-盈利向好，规模拓张，央企资源优势明显-200326

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　　事件
　　保利物业发布2019年业绩：2019年公司实现营业收入59.67亿元，同比增长41%；归母净利润4.91亿元，同比增长49%；基本每股收益为1.21元，每股股息0.3元，派息率33.8%。
　　点评
　　盈利能力再提升，增值服务持续向好。2019年公司实现营业收入、归母净利润增速分别为41%、49%；其中物管服务、非业主增值服务、社区增值服务收入增速分别为32%、39%、85%，占比64.4%、16.2%、19.4%。公司增值服务持续发力，收入占比持续提升，其中业主增值服务收入占比提升4.7个百分点。2019年公司毛利率持续向好，综合毛利率20.3%，同比提升0.2个百分点；其中物管服务、非业主增值服务、业主增值服务毛利率分别为14.2%、20.3%、40.7%。年内净利率8.4%，同比提升0.5个百分点。公司在传统物管服务注重管控质量，增值服务空间大，未来盈利能力仍有提升空间。
　　规模快速扩张，量价齐升，成长性佳。2019年公司合同管理项目高达1490个，布局170多个城市，合约面积4.98亿平米，同比增长38%；在管面积2.87亿平米，同比增长51%，合约管理面积与在管面积比例处于高位，已锁定待转入在管项目规模可观。从项目来源看，公司从集团、第三方获取的合约面积分别占比42.1%、57.9%，第三方占比提升7.2个百分点；2016年以来从第三方获取项目面积复合增速达98.2%；从集团、第三方获取的在管面积分别占比44.9%、55.1%，第三方占比提升12.5个百分点；由此可见，公司具备优秀的外拓能力，第三方外拓力度持续提升。从物业费角度看，2019年平均物业费2.21元/平米/月，自2016年以来持续提升；公司物管费收缴率96%，与前值持平，继续保持行业较高水平。公司在手资金充沛，有充足的资金进行外拓和并购，同时价格端稳定提升，未来收入端扩容前景可观。
　　全业态管理，央企资源优势显著。保利物业管理的业态除了社区居住物业之外，还包括城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态。得益于公司央企背景、且高品质的物业服务口碑，公司在公建类项目获取上具备得天独厚的优势，年内新增在管公建产品包括国家司法部办公室、长沙隆平水稻博物馆、湖南工商大学等。截至19年末，收入端看，公建类项目贡献比例达12.5%，同比提升4.8个百分点；在管面积看，公建类项目占比达48.9%，同比提升13个百分点。
　　投资建议：保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的物管公司。母公司规模领先，未来能够给予充分的资源支持；除承接母公司项目外，保利物业已实现全业态管理。我们预测保利物业2020-2022年EPS为1.27、1.72、2.32元，对应估值为45.5、33.8、24.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况。