中泰证券-房地产行业周报：二手房成交持续改善，政治局会议未提及房地产调控-200328

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速6.13%，同比增速-38.30%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积304.71万方，环比增速6.13%，同比增速-38.30%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为29.40%，-0.74%，8.84%；同比增速分别为-47.56%，-31.69%，-42.62%。
　　二手房：成交环比增速7.24%，同比增速2.87%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积112.05万方，环比增速7.24%，同比增速2.87%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为6.08%，15.34%，-19.65%；同比增速分别为-17.07%，23.35%，-12.90%。
　　库存：可售面积环比增速0.61%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5723.03万方，环比增速0.61%，去化周期40.06周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.46%，0.31%，0.18%。一线、二线、三线去化周期分别为55.98周，29.69周，36.30周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年3月16日至2020年3月22日）重点城市共开盘20个项目，合计推出房源3250套，其中二线城市开盘2881套、占比88.65%；开盘项目平均去化率达到52.6%，较前一周有所回升。
　　投资建议：本周，市场方面，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速6.13%，同比增速-38.30%；二手房成交环比增速7.24%，同比增速2.87%，随着疫情得到有效控制，市场成交进一步活跃，重点城市去化率为52.6%，较上周提升5.2%。易居房地产研究院发布报告显示，1至2月份，百城居住用地价格为每平方米5863元人民币，同比上涨20.4%，我们认为这是部分城市优质地块集中入市，叠加土地市场整体出让偏少的原因所致，不能看做地价持续上升是未来的趋势。
　　政策方面，吉林长春市房管局发布，新销售的商品房暂停预售资金监管；湖北武汉市房管局发布多项措施，楼盘投资额达到25%即可预售；湖南省益阳市政府推出，对个人购买市中心城区144平方米以下的新建商品住房，补贴50%契税，对房地产企业从信贷、纳税、减免和缓缴社保费、降低土地资金使用成本、缓交报建费等方面给予支持；财政部公布2019年立法工作情况但并未提及房地产税法；江门市进一步放宽购房条件，外地户籍大专以上学历，无需社保可购房一套。
　　本周，中央政治局会议指出，要坚决打赢脱贫攻坚战，确保如期建成全面建成小康社会，但并未提及地产调控。我们预计，随着经济下行压力体现，地产大概率会边际放松，未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续。
　　基本面：疫情影响短期销售，但不改长期向好的逻辑。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；物业管理受疫情冲击让其得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，短期成本增加，但中长期市场价值提升，得到政府重视与行业制度完善等多领域得到了加速推进，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，行业业绩向好具有较高的确定性，龙头配置价值凸显。推荐基本面优异，受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情国外情况恶化，房地产复工不及预期。