东方证券-新城控股-601155-2019年年报点评：净负债率大幅下降，综合体运营步入增长快车道-200328

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　　核心观点
　　公司2019年业绩同比增长21%，基本符合市场预期。2019年公司实现营业收入858.5亿元，同比增长58.6%；实现归母净利润126.5亿元，同比增长20.6%。业绩增速低于营收增速的主要原因如下：结算毛利率同比下降4.1个百分点；投资收益26.9亿元，增速远低于营收增速；投资物业公允价值变动26.5亿元，较2018年下降5%；公司计提了9.4亿资产减值，较2018年明显提升。综上我们认为公司今年在各项指标上均采用了较为审慎的标准，盈利能力略有回落但仍高于行业均值。
　　销售维持高速增长，投资强度持续下降。2019年公司合同销售额为2708亿元，同比增长22%，位居全国房企排行榜第8位。2019年公司维持审慎投资策略，全年拿地72幅，对应建面2508.5万方，投资强度较2018年下降11个百分点至24%，新增土储楼面地价2421元/平，与2018年基本持平。
　　净负债率持续锐减，偿债能力进一步提升。2019年底公司净负债率大幅下降至6.4%，回落至公司历史水平地位，同时也远低于行业平均水平，主要是由于应付债券及短期借款大幅下降。公司在手现金639.4亿元，同比增长41%，带动现金短期负债覆盖比上升至2.6倍，整体偿债能力进一步提升。
　　物业租管收入同比接近翻番，全年新开业21座吾悦广场。2019年物业租管营收40.69亿元，同比增长92%。截止至2019年公司已实现122个商业综合体的布局，其中累计开业63座，已开业面积共计590.6万方，同比增长51%，平均出租率达99%。。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，目标价调整至42.06元（原目标价43.50元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至7.01/8.76/10.86元（原预测为2020-2021年7.25/9.40元）。可比公司2020年估值为6X，给予公司2020年6X估值，对应目标价42.06元。
　　风险提示
　　房地产市场销售可能低于预期。利率上升超预期。
　　公允价值变动收益不及预测值。