中信证券-永升生活服务-1995.HK-2019年年报点评：规模跃升，期待巩固“准一线”品牌影响力-200330

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　　公司处于高速增长阶段，面积增长意味规模弹性，增值服务带来盈利弹性，运营效率亦在不断提升。
　　经营卓越，归母净利大增+122.7%。2019年，公司营业收入为18.78亿元，同比+74.5%，归母净利达2.24亿元，同比+122.7%。公司2019年经营表现卓越，主要得益于如下三点：一是管理面积增长迅速，壮大收入来源；二是增值服务体系建立初具成果，客户单价提升；三是精细化管理升级，降本增效效果显著。
　　合约突破亿平米大关，四轮驱动强势扩张面积。2019年公司合约面积达1.11亿平米，在管面积0.65亿平米，15年至今复合增长率分别为69.5%、59.3%，合约/在管系数为169.6%，较上年提高6.7个百分点，公司短期快速增长确定性极强。同时公司采取四轮驱动的物业拓展战略，一方面受益于股东旭辉控股集团的高速发展，另一方面第三方招投标、中小开发企业战略合作、收并购并举。2019年，新签合约4500万平方米，在管面积增长势头有望延续。
　　增值服务持续创新，APRU值同比+56.1%。公司推行符合当前公司阶段的的产品和服务，积极开展增值服务创新。随着增值服务内容的深化和渗透率提升，公司的社区增值服务ARPU（估算单位家庭创造增值服务收入规模）增速达到56.1%，增值服务占总收入的比例亦提升至43.0%，处于业内较高水平。
　　精细管理与科技赋能并举，降本增效成果显著。公司在年内一方面加强流程流程再造，完善人力、财务等资源共享。另一方面，进行软件与硬件改造，上线信息化系统，进行智慧车场改造。2019年，管理费用率回归正常，为13.1%，综合综合毛利率则上升0.9%百分点至29.6%。
　　风险因素：公司在2020年之后可能遇到规模增长的瓶颈。作为准一线的物管公司，公司更需要在规模快速成长的阶段重视品质服务。
　　高成长阶段，规模与质量可期，维持“买入”的投资评级。公司处于高速增长阶段，公司面积增长意味规模弹性，增值服务的发展亦带来了公司盈利弹性。我们调整公司2020/2021/2022年EPS预测为0.26/0.39/0.57元/股（原预测为2020/2021年0.26/0.35元/股）。我们给予公司2021年25倍的PE，即10.79港元/股的目标价格（此前目标价格11.68港元/股），公司当前股价8.70港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。