天风证券-房地产行业销售周报：9月份商品住宅销售价格稳中有降，楼市“金九”成色不足-211025

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行业追踪（2021.10.11-2021.10.17）一手房：环比下降37.58%，同比下降46.75%，累计同比上升9.21%本周跟踪36大城市一手房合计成交1.55万套，环比下降37.58%，同比下降46.75%，累计同比上升9.21%，较前一周减少1.68个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-21.29%、-34.99%、-50.3%；同比增速分别为-39.35%、-41.97%、-58.16%；累计同比增速分别为22.84%、13.54%、-7.75%，较上周分别增加-2.28、-1.54、-1.48个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为51.63%、-32.22%、-46.74%；累计同比分别为41.89%、27.14%、5.57%、20.41%，较上周分别变动-0.21、-2.15、-4.12、-1.4个百分点。

二手房：环比上升12.77%，同比下降37.32%，累计同比下降0.72%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.42万套，环比上升12.77%，同比下降37.32%，累计同比下降0.72%，较上周减少0.41个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别148.45%、-42.58%、-65.87%；同比增速分别为-23.91%、-50.24%、-74.29%；累计同比增速分别为-0.65%、-1.13%、2.24%，较上周分别变动了0.86、-1.29、-2.56个百分点。

库存：去化周期39.8周，环比下降0.37%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计77.54万套，去化周期39.8周，环比下降0.37%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.16%、0.03%、-0.22%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交1.55万套，环比下降37.58%，同比下降46.75%，累计同比上升9.21%，较前一周减少1.68个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.42万套，环比上升12.77%，同比下降37.32%，累计同比下降0.72%，较上周减少0.41个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计77.54万套，去化周期39.8周，环比下降0.37%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.16%、0.03%、-0.22%。

9月份商品住宅销售价格稳中有降。

国家统计局10月20日公布的商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

70个大中城市中，36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。

二手住宅方面，52个城市与上月相比价格下降，持平的有1个，上涨的有17个。

房地产金融监管政策保持连续性稳定性。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

截至2021年9月末，房地产贷款增速降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点。

中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，房地产调控工作取得了积极成效，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。

楼市因城施策。

泉州严格界定刚需购房条件：中心区以外户籍迁入需满12个月。

为落实稳地价、稳房价、稳预期，泉州市近期下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，从房地联动、供需双向调节、房地产金融、住房保障建设、市场监管等方面入手，促进房地产市场健康发展。

新政重新界定刚需、非刚需，刚需界定条件更严格，中心市区以外户籍迁入需满12个月，提高刚需房源比例和非刚需摇号门槛，支持刚需购房。

同时，强化房地产市场管理，整顿二手房市场，集中打击炒房等市场乱象。

百强销售持续下行，银保监会坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，随着杭州等多地出现土地拍卖流拍，地方政府压力将逐渐显现，结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，这是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”，我们维持9月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等，建议关注旭辉永升服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。