上海证券-市场点评：地产销售投资全面下滑，“房住不炒”仍是基本原则-211025

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主要观点9月地产投资、新开工、竣工和销售数据全面下滑，土地市场持续降温。

9月地产投资额累计同比8.80%，前值10.90%；新开工面积累计同比-4.50%，前值-3.20%；竣工面积同比23.40%，前值26.00%；销售面积同比11.30%，前值15.90%。

第二轮集中供地流拍率提升、溢价率下降，土拍市场降温明显。

截止10月17日共计19个城市完成土地出让，从土地流拍率来看，北京、沈阳、杭州、广州4座城市流拍率超过50%，仅苏州、青岛、深圳、无锡4座城市流拍率控制在20%以下。

各城市政策差异较大，以杭州为例，土地起拍价高，新房限价严格，要求现房销售，31幅地块仅有14幅进入竞拍流程。

房地产相关数据下滑之际，行业“政策底”已现：9月27日,中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会提到：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，重申坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时在此基础上提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛年会上表示目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

我们认为政府对住房消费者的权益保护一方面可能体现在对刚需购房者按揭利率和贷款额度的适度放松，另一方面保证交房防止风险集中爆发，竣工面积同比增速不会快速下滑。

第二轮集中供地政策因城而异，但拍卖情况低于8月的市场普遍预期。

即使明年初银行放款有望加速，房住不炒仍是主基调。

房企拿地节奏放慢，房地产新开工和投资端将持续低迷。

受地产投资大幅下滑影响，9月建筑业PMI为57.5%，环比下滑3%，建筑业新订单PMI为49.30%，环比下滑2.1%，下游施工需求承压。

9月国内挖掘机销量同比持续下滑22.90%，开工小时数102.2小时/月，环比8月再度下滑3.8小时，为五年以来的低位。

9月份水泥单月产量2.05亿吨，同比减少13%，环比减少7.8%。

但由于供给端收缩幅度更大，10月中旬水泥价格仍同比上涨13%，显示出价升量减的态势。

考虑到后续地产投资增速仍不乐观，下游施工、建材类行业需求量预计将持续承压。

风险提示国内经济下行风险；通胀超预期上行。