华创证券-万科A-000002-管理层增持点评：万科事业合伙人5年来首次增持-200401

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　　事件：
　　2020年3月31日，代表万科事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”）告知公司，盈安合伙于2020年3月31日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入公司A股股票65,000,026股，占本公司总股本的0.58%，本次购买股票的价格为25元/股，共使用约16.25亿元。
　　点评：
　　盈安合伙5年以来首次增持，本次增持0.58%，累计持股4.97%
　　2014年公司股价持续低迷，公司回应资本市场要求，“经济利润奖”奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的资金作为劣后级资金，通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股股份。2014年5月28日至2015年1月28日，金鹏计划累计购买4.96亿股万科A股股票，占公司目前总股本的4.39%。2020年3月31日，盈安合伙5年来首次增持万科股票，通过大宗交易购入6,500万股，占比0.58%；购入价25元/股，合计使用16.25亿元。因此，目前盈安合伙合计持股公司比例为4.97%。本次增持代表管理层对公司价值的认可和与其利益的绑定，利于公司业绩稳定释放。
　　1-2月累计销售829亿元、同比-10%，预计全年销售平稳略增
　　1-2月公司签约金额829.4亿元，同比下降9.9%；累计实现签约面积506.7万平方米，同比下降10.2%；累计销售均价16,369元/平方米，同比增长0.3%。我们认为，近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续；但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控。此外，在一二线市场销售平稳、宝万股权之争已落幕、管理层5年来首次增持的背景下，预计公司2020年的销售或将平稳略增。1-2月，公司共新增规划面积105.2万平方米，同比下降79.2%；对应总地价64.1亿元，同比下降76.4%；拿地面积占比销售面积为20.8%；拿地均价占比当年销售均价37.2%；由于疫情影响公司拿地仍较谨慎。
　　投资建议：万科事业合伙人5年来首次增持，维持“强推”评级
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中，同时公司在物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元，现价对应2020年PE仅6.5倍；我们维持目标价45元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧