华创证券-新大正-002968-2019年报点评：业绩稳步增长，航空业态表现亮眼-200401

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　　19年营收同比+19%，归母净利润同比+19%，利润率保持近10%
　　19年，公司实现营收10.55亿元，同比+19.1%；实现归母净利润1.04亿元，同比+18.6%；基本每股收益1.89元，同比+15.2%；毛利率和归母净利率分别为21.1%、9.9%，分别同比-0.1pct、持平，作为独立第三方物管公司，公司依靠优质服务维持较高净利率水平，并非住宅业态由于较强重定价能力，中长期利润率有望维持相对稳定；三费率为9.3%，同比-0.1pct；加权净资产收益率为33.5%，同比-3.6pct。14-19年，公司营收、归母净利润CAGR分别达22.3%、27.1%，维持稳步增长。19年，公司经营性现金流净额5,123万元，同比-53.1%，主要源于公司业务规模扩大，员工薪酬及新增项目的履约保证金大幅增加，而19年新增项目销售回款未到收款回收期。此外，公司拟向全体股东每10股派发现金红利6.2元(含税)，以资本公积金向全体股东每10股转增5股。
　　签约面积同比+12%，航空业态增长强劲，聚焦公共、学校、航空领域
　　19年末，公司签约面积近7,000万平米，同比+12%；在管项目数325个，同比+5.5%；新增合同总金额超6亿元，合同签约期为1-3年，签约金额同比增长约50%，非重庆地区19年新增业务金额占比约70%。分业态来看，公共物业、学校物业、商住物业、航空物业、办公物业收入分别占比20.9%、22.4%、25.4%、10.0%、21.3%，分别同比-0.4、-0.6、-1.8、+4.6、-1.8pct，航空物业占比逐步提升。19年公司航空物业营收同比增长约120%，新进驻3个机场项目，合同金额近1亿元，目前已布局全国11个机场。公司作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅业态，在学校、航空、政府机关等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位，其规模扩张相对较稳定。服务区域由重庆扩大至全国，随着我国后勤社会化的推进，公司非住宅业务将进一步扩张。
　　增值服务潜力较大，全国化布局逐步完成，独立第三方物管标杆
　　19年，综合物业管理服务、专项物业管理服务、增值服务收入分别占比75.3%、15.8%、8.8%，毛利率分别为19.9%，12.0%、47.5%，公司增值服务收入占比低于行业，考虑到公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景，尤其学校、机场等人流密集的业态，后续增值服务潜在空间较大。分区域来看，重庆、贵州地区收入分别占比76%、9.7%，分别同比-6.5、-0.8pct，重庆占比呈逐年下降趋势，北京、四川、云南等地区占比逐步上升，符合公司立足重庆本地，以西南地区为重点，并向全国辐射的业务拓展战略。截至19年末，公司业务布局全国31个城市，逐步完成全国化布局，并位居2019年中国物业服务百强企业第18位，重庆地区排名第3位，独立市场化运营物业企业中排名第一。
　　投资建议：业绩稳步增长，航空业态表现亮眼，维持“强推”评级
　　新大正作为独立第三方物管公司，早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，签约面积近7,000万方，非住宅占比超70%，在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑，并前瞻性进入航空业态，服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展，有望推动公司规模加速提升。我们维持公司2020-21年每股收益预测分别为1.85、2.29元，并引入2022年为2.81元，考虑到物管行业价值再提升以及非住宅标的稀缺性，我们按照21年目标PE35倍，上调目标价至80.00元（原目标价74.10元），维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期。