华泰证券-新大正-002968-新增项目创新高，重庆外拓展加速-200401

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　　核心观点
　　公司发布年报，2019年实现营收10.55亿元，同比+19%；实现归母净利润1.04亿元，同比+19%，略高于快报水平；加权平均ROE为33.5%，同比-3.6pct；拟10转5派6.2元，分红率43%，积极回馈股东。公司物管业绩平稳扩张，多元业态协同并进，提前完成全国布局，战略和组织变革为扩张蓄势。我们预计公司2020-2022年EPS为1.83、2.32、2.95元，目标价69.54-73.20元，维持“买入”评级。
　　新签项目数量创历史新高，更加注重项目规模和盈利预期
　　2019年公司提高项目承接门槛，将规模、盈利预期作为重要考量因素，同时对盈利较弱的小项目进行优化。全年新签合同总金额6亿元，同比增长50%，新增项目数量70余个，再创历史新高。年末公司签约项目336个，在管项目325个，签约面积近7000万平，同比分别增长7%、6%、12%，带动营收和归母净利润同比均增长19%，增值服务营收占比提升至9%。盈利能力保持稳定，毛利率、归母净利率分别为21.1%、9.9%。2019年公司收到2160万政府补助（18年577万元），其中1490万元是直接冲抵营业成本和销售管理费用的稳岗补贴，彰显政策对于公司的支持。
　　多元业态协同并进，重庆外拓展加速
　　2019年公司调整业务结构，将航空、办公物业从公共物业中拆分出来，重点培育航空物业，打造特色办公物业；原公共物业和园区物业合并，成为覆盖最广的业态分类。2019年公共、学校、商住、航空、办公物业在管项目分别为72、66、88、9、92个，营收占比为21%、22%、25%、10%、21%，重点拓展的学校、航空、公共物业取得较快发展，新拓展北京大兴机场、中国地质大学、西安交通大学三大地标项目。公司提前实现全国化布点目标，重庆外拓展加速，截至年报披露日已布局18省32市，2019年重庆外项目占营收的24%，同比提升6.5pct，占新签合同金额的70%。
　　立足公建战略清晰，组织迭代蓄势扩张
　　我国物管行业正处于规模扩张、业态丰富、服务升维的快速发展期。新冠疫情增强政府和社会对于品质物管公司的价值认知，有望加速集中度提升和后勤服务社会化趋势。公司确立“立足公建物业，发力城市运营综合服务，构建外地市场多个亿级以上中心城市，成为未来智慧城市公共物业服务领跑者”的发展战略，完成董事会换届，开展中心城市、事业部中台等组织架构变革，为扩张蓄势，有望借助资本和行业东风实现业绩持续增长。
　　智慧城市公共物业服务领跑者，维持“买入”评级
　　我们预计公司2020-2022年EPS至1.83、2.32、2.95元。可比公司2020年平均PE为31倍，考虑到公司聚焦非住宅蓝海，资本助力和组织变革下扩张有望提速，我们认为公司2020年合理PE估值水平为38-40倍，目标价69.54-73.20元，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；人工成本上涨风险