华盛证券-港股物管行业复盘报告：回顾七年砥砺前行，估值分化后的投资机遇-211025

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七年复盘五阶段梳理政策利弊结合物管板块波动行情1初试啼声，其道大光（2014.7-2017.12）2014年6月之前港股市场没有严谨意义上的物管理公司，彩生活和中海物业、绿城服务的股价表现提振了投资者对这一板块的信心。

2厚积薄发，物管板块初长成（2017.12-2019.1）物管板块的价值逐步被市场认可，《国税地税征管体制改革方案》的发布迎来下跌拐点。

3乳虎啸谷，市场焦点。

（2019.1-2020.4）估值修复持续确认，市场预期物管行业将更催市场化导向，这一阶段憧憬服务费提价，跨行业合作的科技应用，来自母公司内生的增长和业态外延的挖掘将物管公司的价值放大，海外疫情扩散，市场整体下跌引发板块涨幅出现也回撤。

4后疫情增长，韬光养晦（2020.4-2020.8）2020年4月初物管行业迎来反弹行情，这是由于其刚需属性能跨越牛熊周期，及在防疫过程中的对行政管理产生正面作用。

但资本市场有着众多公司以供选择，不再稀缺而估值高位的情况下，势必出现股东套现及估值分化。

5辱荣互见，估值分化（2020.7-至今）物管新股出现破发现象。

《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

通知推动物业管理融入基层社会治理体系，引导物管价格通过市场竞争形成，利好板块。

但21年7月22及23日国务院再申“房住不炒”及《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》被解读为打击物管板块合约面积的增量逻辑。

行业概览板块已催成熟，市场的权重增加居安思危，积极拓展估值分析，首选龙头观点物管行得益于轻资产模式，相对稳定的现金流，较高的ROE，通过新冠疫情印证具有抗周期性，跨行业合作下科技赋能，增值服务支持着成长空间，基于这些优势我们对物管行业长期保持积极看法。

推荐：碧桂园服务（6098.HK）绿城服务（2869.HK）风险提示：代建业务及小股操盘不及预期；政策及行业风险；。