中泰证券-房地产行业周报：重点城市推盘去化率提升，央行对中小银行定向降准-200404

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速10.06%，同比增速-27.22%。（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积338.47万方，环比增速10.06%，同比增速-27.22%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为22.01%，7.85%，7.53%；同比增速分别为-26.33%，-17.17%，-40.71%。
　　二手房：成交环比增速0.41%，同比增速-20.03%。（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积112.13万方，环比增速0.41%，同比增速-20.03%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.78%，2.82%，-3.04%；同比增速分别为-23.35%，-18.09%，-20.62%。
　　库存：可售面积环比增速0.80%，同比增速10.17%。（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5919.61万方，环比增速0.80%，同比增长10.17%，去化周期40.04周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.09%，0.11%，0.37%。一线、二线、三线去化周期分别为56.11周，29.50周，36.55周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年3月23日至2020年3月29日）重点城市共开盘39个项目，合计推出房源8068套，其中一线城市开盘2963套、占比36.73%；开盘项目平均去化率达到75.4%，其中，一线城市平均去化率为78%，二线城市平均去化率为73%。
　　投资建议：上周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速10.06%，同比增速-27.22%；二手房成交环比增速0.41%，同比增速-20.03%；重点城市去化率为75.4%，较上周上涨30.24%。
　　政策面：上周五（4月3日），国新办就增加地方政府专项债规模和强化对中小微企业普惠性金融支持有关情况举行发布会。财政部副部长许宏才介绍，今年政府的专项债券不用于土地收储和与房地产相关的项目，将城镇老旧小区改造纳入了支持范围。
　　资金面：上周五，央行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。
　　基本面：数据上看，3月以来市场销售持续恢复；据4月3日住建部的电视电话会议，截至4月1日，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共18.66万个，已开复工15.87万个，开复工率为85.06%。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；疫情让物业管理行业站在风口，得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，行业业绩向好且具有较高的确定性，龙头配置价值凸显。推荐基本面优异，受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情国外情况恶化，房地产复工不及预期。