国信证券（香港）-深圳控股-0604.HK-具备资源优势，估值处于历史低位-200331

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　　深圳控股（00604.HK）核心业务包括房地产开发（包括住宅地产、产业地产和商业地产）、物业投资及物业管理。公司控股股东为深业集团有限公司，持股比例约62.91%。公司的实际控制方为深圳市国资委。公司也是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司。
　　物业开发业务于深圳及大湾区拥有大量储备
　　公司于2017年提出聚焦大湾区的战略布局。截止2019年12月底，公司土地储备规划总建筑面积438万平米（权益部分383万平米），计容建筑面积327万平米（权益部分291万平米）。其中，在大湾区的土地储备计容建筑面积占比达51%。
　　中长期来看，我们认为公司物业开发业务持续增长动力充足：1、公司于深圳及大湾区拥有大量在建项目与土地储备，未来几年有望持续兑现收益；2、深圳社会主义先行示范区的建设，或将加速释放出更多城市更新项目机会，公司依靠自身在深圳城市更新领域的良好资源和竞争优势，有望持续并充分受益；3、粤港澳大湾区规划的落地，亦有望加速释放区内项目机会，公司有望持续受益。
　　物业投资业务快速增长，未来中期有望加速
　　物业投资业务是公司第二大盈利贡献来源。2014-2018年间，公司投资物业租金收入年均增速约13%。公司2019年投资物业租金收入录得10.7亿港元，同比增长8.9%。
　　截至2019年12月底，公司投资物业总面积约129万平米，其中月81%位于深圳（约105.5万平米）。公司在物业投资方面的目标是2019-2021年三年时间新建成约70万平米的投资物业，按此目标，2021年公司投资物业面积将达到180-190万平米。我们认为公司物业投资业务未来中期有望成为公司增速最快的业务，收入及盈利贡献占比有望持续提升。
　　物业管理业务稳定增长
　　公司物业管理业务接管物业超3540万平米，物业类型涵盖写字楼、住宅、政府物业等。另外公司还接管产业园区物业超290万平米。物业管理业务是公司第二大收入来源，该项业务近几年持续保持稳定增长。
　　公司的在物业管理业务方面的目标是未来三年包括物业管理、智慧园区运营管理、商业运营等在内的运营服务收入达到30亿港元，并计划在合适的时机分拆上市。
　　有望持续受益于粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区建设
　　公司作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，在深圳地区乃至大湾区项目资源获取方面，有着明显的优势。公司控股股东为深业集团。深业集团为深圳市政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。截至2019年末，深业集团总资产约1400亿元人民币，净资产约500亿元人民币，土地储备近1000万平方米。深圳控股则是深业集团下属的核心企业。
　　我们认为，公司依托所拥有的大量资源，未来发展将充分并持续受益于粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区建设。
　　盈利预测
　　我们预计公司2020年总收入将实现小幅增长。具体而言，我们认为受疫情影响，公司物业投资及物业管理业务全年收入同比或总体持平。同时，收入占比最高的物业开发业务则有望实现增长，从而带动总收入小幅增加。
　　我们预测公司2020年净利润或将出现小幅下滑，一方面因为2019年基数相对较高，另一方面受上半年疫情的明显影响，公司收入增长动力将受到削弱，而成本端则具有一定刚性，整体毛利率存在下滑可能（具体盈利预测见下页）。
　　估值与投资评级
　　深圳控股（00604.HK）港股2020年3月31日收盘价为2.42元，对应我们的2020年预测业绩PE约为5.5倍，PB约0.46倍。公司估值目前正处于历史低位水平，虽然新冠疫情给公司短期业绩造成了冲击，但近期的股价下跌已反映这一影响。
　　另外，从股息率的角度看，公司2013-2019年股息率平均在6%以上（按照年度股息除以当年年底股价计算），而如果以2019年年度股息和当前股价计算，公司股息率已达7.5%左右。
　　中长期来看，公司作为拥有大量核心资产与优质资源的深圳本地优势国企，疫情对于其中长期盈利能力及增长前景影响或较为轻微。并且公司凭借其雄厚的资金资源优势，有望在整体经济相对低迷时期，获取更多的支撑中长期发展的项目资源。而目前的低估值则正好为投资者提供了较佳的买入机会。给予买入评级。
　　（注：以上数据均来自于上市公司公告、公司网站、Wind，国信证券（香港）研究部整理）
　　风险提示
　　新冠疫情对经济中长期负面影响超预期。