东吴证券-荣盛发展-002146-业绩表现靓眼，销售稳健增长-200407

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　　事件
　　荣盛发展发布2019年年报：2019年公司实现营业收入709.12亿元，同比增长25.80%；营业利润132.97亿元，同比增长20.13%；归母净利润91.20亿元，同比增长20.57%；ROE(加权平均）为21.88%，EPS为2.10元。
　　点评
　　结转项目量价齐升，业绩增长靓眼。2019年公司营业收入、归母净利润分别增长25.80%、20.57%。公司业绩增长靓眼，主要源于地产业务经营规模持续扩大，结算节奏提速，2019年公司结转面积660.07万平方米，同比增长10.89%；结算收入620.38亿元，同比增长24.17%。2020年公司计划竣工面积887.30万平米，同比增长40%。截至2019年末，公司预收账款890.15亿元，同比增长2.26%，是当期营收规模的1.3倍，未来公司业绩确定性较强。
　　销售稳健增长，拿地成本低位，土储规模充沛。2019年，公司实现销售面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；销售金额1153.56亿元，同比增长13.58%，完成年初签约计划的103%。2020年公司计划实现销售金额1210亿元，同比增长5%。拿地方面，2019年公司在36个城市获取100多幅土地，新增拿地建面979.34万平米，拿地金额302亿元，权益拿地金额266.04亿元，拿地金额占销售金额的26%；从拿地成本看，公司楼面均价3084元/平方米，占同期销售均价的29%，未来项目毛利率锁定度较好。目前公司土地储备建筑面积3726.64万平米，有效保障未来2-3年开发需求。2020年公司计划新获取土储建面1355.92万平米，同比增长38%。
　　杠杆水平持续可控，现金流稳健。2019年公司实现销售回款860亿元，完成年度计划的93.48%，占当年签约额的74.55%；2019年公司新增融资额478.03亿元，融资余额659.62亿元，同比增长46.60%；良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善。公司2019年经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，连续第三年为正。从杠杆水平看，公司资产负债率82.45%、净负债率79.70%，同比分别下降1.59个百分点、8.16个百分点。2020年，公司将继续以项目开发贷款融资为主，提高公司债券、美元债、中期票据、信托、资产证券化、超短期融资券等新型融资方式规模，优化融资结构，计划继续新增融资520亿元。
　　投资建议：荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2020-2022年公司EPS分别为2.57、3.15、3.80元人民币，对应PE分别为3.21、2.61、2.17倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。