东吴证券-美的置业-3990.HK-业绩增长靓眼，销售破千亿大关-200408

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　　事件
　　美的置业发布2019年业绩：2019年公司实现营业收入411.4亿元，同比增长37%；归母净利润43.1亿元，同比增长34%；核心利润41.8亿元，同比增长27%；基本每股收益3.61元，全年派息1.60港元。
　　点评
　　业绩增长靓眼。2019年公司营收、归母净利润同比增长分别为37%、34%；业绩提升明显主要为结算放量，毛利率高达31.6%，盈利能力持续高位，其中物业发展、物业管理、旅游休闲、物业租赁及其他分别占比98.3%、1.2%、0.3%、0.2%。截至19年末，公司预收账款849亿元，同比增长52%，是当期销售规模的2.1倍；已售未结算金额961亿元，同比增长53%，有效保障公司未来业绩增长。
　　销售破千亿大关，土储规模稳步上升。2019年公司销售金额达1012亿元，同比增长28%，过往4年CAGR达74%；销售面积1002万平米，同比增长27%，过往4年CAGR达54%，远超行业平均水平。公司顺利完成全年销售目标，行业销售排名持续向上，从2015年的87位持续提升至2019年的34位（CRIC数据）。从城市能级看，公司在一线/强二线、二线城市销售金额分别占比23%、43%，公司的布局较为广阔，规避了单一区域对整体销售规模的扰动，经营情况更具稳健性。2019年公司持续贯彻城市升级战略，通过招拍挂、股权收购、旧城改造等方式增加土储建面1453万平米；目前公司土地储备5263万平米，覆盖59个城市。
　　杠杆维持低位，融资成本持续下滑。2019年末，公司总借款546.5亿元，银行及债券融资比例从年初的62%提升至85%；一年内到期的有息负债占比从年初的34%下降至17%。公司杠杆水平维持低位，资产负债率87.5%，同比略提升0.8个百分点；净负债率89%，同比下降8个百分点；加权融资成本5.87%，融资成本优势明显。
　　投资建议：美的置业重点布局核心都市圈，销售跻身千亿规模，公司成长在工艺、品牌、融资等方面具备得天独厚的优势，且持续推进的智慧生活理念使得公司产品更具竞争力；公司拿地方式多样化，获取大量低成本优质土储，较低的地货比锁定未来项目持续高位的盈利水平。我们预计2020-2022年公司EPS分别为4.90、6.48、8.12元人民币，对应PE分别为3.8、2.9、2.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。