东方证券-荣盛发展-002146-2019年年报点评：增长稳健杠杆降低，分红稳步提升-200408

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　　核心观点
　　公司2019年业绩同比增长21%，符合市场预期。2019年公司实现营业收入709.1亿元，同比增长25.8%；实现归母净利润91.2亿元，同比增长20.6%，仍维持较快增长。业绩增速低于营收增速主要是因为2017-2018年行业较为严格的限价政策使公司毛利率从2018年的31.5%下降至30.1%。
　　销售稳健增长，投资强度稳中略降。全年累计销售金额突破千亿为1153.6亿元，同比增长13.6%。公司在京津冀、长三角、珠三角、中西部区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.3万平方米，储备货值超千亿元。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,726.6万平方米，且权益占比在95%左右，足以满足未来3年左右的销售需求。
　　净负债率略有下降，分红率稳定提升。2019年底公司净负债率下降至79.7%。公司短期负债覆盖比下降至0.9倍，主要原因一是为了维持投资强度花费大量现金，报告期末公司在手现金303.6亿元，同比持平；二是2020年到期的非流动负债达307.1亿元，同比大增75.5%，使得短期负债占比提升10个百分点至52.8%。近年来公司股息发放稳定，2017-2019年每股发放股利0.42元、0.45元、0.48元，稳步提升。
　　非开发业务实现75.0亿元营收，同比增加17.0%。公司布局了康旅、产业板块、金融和其他地产相关板块，2019年非开发业务实现75.0亿元营收，同比增长17.0%。其中物业管理营收11.6亿元，同比增加72.7%，酒店管理营收7.6亿元，同比增长26.9%，产业园等其他业务实现营收55.8亿元，同比增长8.7%。非开发物业占比提升至10.6%，多元化发展初见成效。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至12.05元（原目标价12.54元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至2.41/3.01/3.15元（原预测为2020-2021年2.63/3.26元）。可比公司2020年估值为5X，对应目标价12.05元。
　　风险提示
　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。