第一财经研究院-中国观察：中国的房地产市场是否已经触底？-211209

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近期，由于中国一家房企在境外发行的美元债未能如期兑付，市场显得有些焦虑。

住房需求似乎未受影响，一旦市场稳定下来，很可能会重新出现。

鉴于库存水平较低，市场企稳速度可能比2014至2015年快得多。

另外，对房地产开发商的监管更加严格，这表明，供应只会缓慢调整，从而调节低迷的程度。

在11月的金融稳定报告中，美联储指出其商业联系人开始重点关注来自中国市场的影响。

近一半的美联储商业联系人提高了未来12至18个月中国房地产市场发生影响的可能性。

而这一切的焦虑与近期中国一家房企在境外发行的美元债未能如期兑付有关。

市场心态总会因个别风险事件而产生普遍联系。

这种担忧是可以理解的。

中国拥有巨大的房地产市场。

去年新建房屋的销售额总计为15.5万亿元（2.2万亿美元）。

这是美国去年新建房屋销售额的7倍。

中国房地产市场通过原材料进口和开发商融资与全球市场相连。

中国住房市场的增长非常迅速。

2011至2020年销售额增长了2倍多，在这9年间，销售面积增长了60%，且价格也翻了一番（见图1）。

市场经历了一系列走走停停的循环，部分原因正是由于其快速增长。

2008年和2011至2012年的下滑主要是政策导致的。

政府收紧购房政策以控制价格上涨，提高人们的负担能力。

相比之下，2014至2015年的下滑则主要是由包括库存大量增加、经济增长放缓和为家庭提供更广泛的投资机会的金融创新在内的市场因素推动的。

目前的循环也是政策导致的，但这次政府试图控制的是金融风险，而不是住宅的价格。

中国房地产开发商的商业模式涉及到通过大笔借款收购土地和建造公寓，这一过程通常需要三年才能完成。

随着市场的飞速增长，开发商们变得负债累累。