华创证券-保利地产-600048-2020年3月销售数据点评：短期销售暂弱，拿地保持积极-200410

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　　事件：
　　4月9日，保利地产公布3月销售数据，3月实现签约金额273.7亿元，同比-35.9%；实现签约面积201.4万平方米，同比-28.9%。3月新增建面108.2万平方米，同比-19.8%；总地价109.4亿元，同比+94.5%。
　　点评：
　　3月销售273亿、同比-36%，1-3月710亿、同比-35%，疫情下销售暂弱
　　3月公司销售金额273.7亿元，环比+36.4%，同比-35.9%，较上月+4.1pct；销售面积201.4万平，环比+53.4%，同比-28.9%，较上月+1.7pct，优于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比-33.1%；销售均价13,592元/平，环比-11.0%，同比-9.8%。1-3月累计销售金额710.2亿元，同比-35.2%；累计销售面积490.2万平米，同比-30.0%；累计销售均价14,487元/平，较19年均价-2.0%。新冠疫情影响下，公司3月销售仍较低迷，但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季，并鉴于公司土储充裕、布局结构优异，在当前购房需求只是延后但并非消失背景下，预计20年全年销售仍将保持平稳增长。
　　3月拿地额同比+95%、占比销售额40%，拿地保持积极、并布局优化
　　3月公司在北京、上海、杭州、苏州等6城共获取6个项目，对应新增建面108.2万平，环比-8.9%，同比-19.8%，其中新增权益建面占比70.3%，环比+7.3pct；对应总地价109.4亿元，环比-2.7%，同比+94.5%，拿地额占比销售额40.0%，较上月-16.1pct；平均楼面价10,111元/平，环比+6.7%，较19年拿地均价+74.6%，主要源于北京、上海和杭州新增地块楼面价较高。1-3月公司共新增建面458.6万平，同比+60.2%；对应地价346.9亿元，同比+114.4%；平均楼面地价7,564元/平，较19年+30.6%；拿地额占比销售额为48.8%，较19年+15.2pct。1-3月公司继续注重均衡布局，并加大了一二线拿地力度。
　　投资建议：短期销售暂弱，拿地保持积极，维持“强推”评级
　　公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2019-21年每股收益2.23、2.67、3.08元，对应19-20年PE为6.7和5.6倍，19E股息率达4.7%，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。