中泰证券-房地产行业周报：积极探索土地，户籍制度改革，都市圈战略进一步确立-200411

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　　一手房：成交环比增速-19.18%，同比增速-28.38%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积276.54万方，环比增速-19.18%，同比增速-28.38%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-27.42%，-15.76%，-20.38%；同比增速分别为-18.39%，-23.13%，-40.43%。
　　二手房：成交环比增速-19.16%，同比增速-20.39%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积90.64万方，环比增速-19.16%，同比增速-20.39%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-17.76%，-15.79%，-41.28%；同比增速分别为-15.61%，-16.77%，-48.88%。
　　库存：可售面积环比增速0.23%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5771.54万方，环比增速0.23%，去化周期40.07周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.36%，1.16%，-1.10%。一线、二线、三线去化周期分别为55.50周，29.84周，37.02周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年3月30日至2020年4月5日）重点城市共开盘24个项目，合计推出房源4445套，其中一线城市开盘938套、占比21.10%；开盘项目平均去化率达到65.4%，其中二线城市平均去化率为65%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速19.18%，同比增速-23.38%；二手房成交环比增速-19.16%，同比增速-23.39%，重点城市去化率为65.4%，较上周下降10%。
　　4月9日，中共中央、国务院发布《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》；国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。《意见》和《任务》分别从土地、户籍、都市圈发展等多个维度明确战略方向，具体来看：围绕都市圈发展让资源更趋于集聚，效率得以提升；土地改革坚持市场化配置，兼顾效率与公平，结构性增加供给；户籍改革探索城市群户籍准入，能有效推进都市圈战略。
　　数据上看，3月以来市场销售持续恢复，据4月3日住建部的电视电话会议，截至4月1日，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共18.66万个，已开复工15.87万个，开复工率为85.06%。商品房作为耐用品需求，本质是需求延迟满足，叠加逆周期调节，短期影响有限，中长期看好龙头房企逻辑不变；疫情让物业管理行业站在风口，得到社会与政府的重视，价值被进一步认可，对优质品牌物管企业在口碑变现，业务拓展与政企关系等多领域有着多重利好。
　　配置建议：在当前阶段下，重点房企的估值在底部徘徊，行业业绩向好且具有较高的确定性，伴随行业集中度的提高，龙头房企配置价值凸显。推荐基本面优异，现金流充足且拥有整合资源能力的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、新城控股；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、绿城服务、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情国外情况持续恶化，房地产复工不及预期。