东兴证券-房地产行业：发展城市圈仍是城市化抓手，城市更新内涵更丰富-200412

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　　2020年城镇化建设任务更突出以人的城镇化为核心，人地钱各要素流动有望更加合理。落户方面，新增人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，预计各地人才落户政策将更友好。新增超大特大城市取消郊区新区落户限制，推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，预计超大和特大城市或有望进一步强化对人口的吸纳能力。城市群方面，突出“长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略”，在原有的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、哈长、长江中游、中原、北部湾、关中平原、兰州―西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基础上新增支持山东半岛、黔中城市群发展。提出编制成渝地区双城经济圈建设规划纲要，对其的定位是全国影响力的科技创新中心。用地方面，强调保障中心城市用地等要素，解决发展空间严重不足问题。城市更新方面，2019年仅提出老旧小区改造，2020年在此基础上新增老旧厂区改造和老旧街区改造。并且提出探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。
　　我们认为这或意味着在城市郊区有望推进共有产权房、长租房等业态的房地产市场，落实房地产长效机制。农村集体经营性建设用地入市方面，新增提出“全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见”，进一步保障农民权益。整体来看，今年城镇化建设任务强调支持城市圈发展，与此同时引导人和地等要素向城市圈聚集，同时确保农民利益不受损伤。城市更新的内涵更加明确，有望成为拉动内需的一个新的增长点。
　　对于房地产市场，主要有三点利好：第一，城市圈仍是城市化抓手，推进实现人地钱匹配，缓解中心城市用地矛盾。第二，城市更新内涵更为丰富，在拉动内需的同时有望改善老城区基本面。第三，伴随农用地审批下放省级政府，农用地审批或更灵活，有利于城市进一步拉动基建投资，改善城市住宅用地供应结构。
　　投资建议：
　　房地产开发：当前房企业绩的确定性较强，且估值处于历史低位，政策宽松微调空间逐步打开。中期看，我们认为货币政策延续宽松，房企加权融资成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行业的可能性亦在提高；中小房企或出于流动性压力而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。我们看好主要在一二线城市或重点都市圈布局的房企。推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国；拥有“钱地人”三优势即高周转驱动经营杠杆、坚持一二线布局和灵活运用事业合伙人机制的万科A；可售货值充足、融资优势明显的保利地产和金地集团。
　　物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们重点推荐：（1）具有强大的央企、国企背景，有强力开发商支持的同时，在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司，建议关注保利物业和招商积余。同时也推荐：（2）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（3）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。
　　风险提示：
　　房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。
　　物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。