国信证券（香港）-房地产行业双周报： 央行定向降准，商品房销售环比回暖， 物业管理行业延续强势-200407

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　　行情回顾
　　本期(2020/03/23-2020/04/03)恒生指数上涨1.89%，同期恒生地产类指数上涨3.91%，物业管理行业大涨14.41%，恒生地产指数跑赢恒生指数2.02个百分点，物业管理行业大幅跑赢恒生指数12.52个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为6.9X，经过近期的调整，估值已处于该板块的低位区域；物业管理行业因多数公司业绩的高速增长，行业PE(TTM)37.7X,估值位居所有板块的第一位。
　　商品房销售数据环比逐步回升
　　从月度数据来看，疫情冲击下，商品房销售数据同比大幅回落。1―2月全国商品房销售面积为8475万平方米，同比大幅下滑39.9%；商品房成交金额为8203.5亿元，同比下滑35.93%。3月百城住宅月平均价格为15195元/平方米，同比小幅上升2.95%，涨幅较上月回落0.1个百分点，商品房销售价格仍保持平稳。
　　从周销售数据来看，环比数据逐步回升。本期30大中城市第一周商品房成交面积为272.92万平米，环比上升19.76%，同比下滑34.87%；第二周商品房成交面积为260.02万平方米，环比下滑4.73%，同比下滑5.66%。其中，一线城市同比增速分别为-41.16%、-52.96%，二线城市同比增速分别为-45.71%、-45.26%，三线城市同比增速为
　　土地市场仍处于低位，成交溢价率冲高回落
　　本期百城土地供应规划建筑面积为1076.62万平方米，环比下降29.95%，同比下降9.03%%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积71.10万平方米，同比上升108.70%；二线城市本期供应规划建筑面积289.05万平方米，同比下滑27.56%；三线城市本期供应规划建筑面积为716.47万平方米，同比下滑4.51%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为848.12万平方米，环比上升30.74%。供销比为1.27，土地成交溢价率为12.23，冲高回落。
　　投资建议
　　政策面上，4月3日，央行对中小银行定向降准1个百分点，共释放长期资金约4000亿元；此外还将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。从数据上来看，商品房销售环比逐步回升，但同比增速仍下滑明显，土地市场仍处于低位，成交溢价率冲高回落，我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，行业龙头公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期