中泰证券-保利地产-600048-业绩大幅增长，杠杆持续优化，坚持城市深耕-200416

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　　投资要点
　　事件：4月15日，保利地产发布2019年年报，公司全年实现营业收入2359.81亿，同比+21.29%；归母净利润279.59亿，同比+47.90%；基本EPS2.35元/股；拟每10股派发现金红利8.20元（含税）。
　　收入利润大幅增长，财务健康，资金优势明显
　　1）业绩高增：得益于房地产项目结转加快，总营收同比+21.29%，归母净利润同比+47.90%；2）盈利能力增强：由于房地产业务结转毛利率提升2.69pct至35.38%，公司整体毛利率提升2.48pct至34.97%，同时，随着高利润合作项目增多并陆续进入项目结转期，报告期内公司实现投资收益37.02亿，同比+37.62%，带动净利润率提升2.47pct至15.91%；3）资产负债结构优化：报告期末，公司资产负债率77.79%，较年初降低0.18pct，净负债率56.91%，同比大幅降低23.64pct，位于业内较低水平；4）融资优势明显：截至报告期末账面有息负债2700.49亿，有息负债综合成本仅约4.95%，同比降低0.08pct，报告期内公司发行15亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品最低；5）资金充足无压力：公司账面资金近1400亿，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍，无偿债压力。
　　销售增长稳健、质量高，城市深耕效果显著
　　1）销售保持增长：在行业增速放缓的背景下，公司2019年实现签约销售金额4618.48亿，同比+14.09%，市场占有率提升至2.89%；签约面积3123.12万方，同比+12.91%；2）销售质量高：报告期内实现销售回笼超4300亿，回笼率高达93%，同比提升5pct；3）城市深耕效果显著：报告期内，公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模；单城签约过百亿城市13个，合计销售金额达2500亿，销售贡献占54%；在全国11个城市中销售金额排名第一，25个城市进入前三，市场地位稳步提升。
　　资源储备充足，坚持城市深耕，拿地方式多元化
　　1）可售货值充足：截至2019年末，公司拥有在建面积13158万方、待开发面积8112万方，可推资源丰厚；2）拿地权益比提升，坚持城市深耕战略：报告期内，公司拓展项目127个，新增容积率面积2680万方，拓展成本1555亿，拓展金额权益比例提升至71%，此外38个核心城市拓展金额占比达79%；3）多元化拓展能力强：除了公开市场招拍挂方式以外，公司还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。
　　保利物业顺利上市，多元业务加速成型
　　1）保利物业实力雄厚：报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，截至报告期末，保利物业在管面积达2.87亿平，合同面积4.98亿平，报告期内实现营业收入59.67亿，同比增长41.1%，净利润5.03亿，同比增长49.7%，据中指院数据，保利物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第四；2）不动产生态继续完善：合富中国继续推进整合工作，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个；商业管理板块管理面积达268万平，其中购物管理中心管理面积153万平，酒店管理面积达94万平，以轻资产模式实现品牌及管理输出；不动产金融方面，公司在管基金管理规模1200亿，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显。我们看好公司充分调动优质资源配合央企优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年销售业绩再创佳绩。预计公司2020-2022年EPS为2.93、3.59、4.18元，对应当前股价的PE分别为5.22、4.26、3.66x，维持“买入”评级。
　　风险提示：新冠疫情影响项目施工不及预期；公司销售回款不达预期。